Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Niemczech

Czy musisz płacić podatki przy sprzedaży nieruchomości w Niemczech? Jeśli tak, jak wysokie są one? Czy istnieją sposoby na uniknięcie dodatkowych opłat? W tym wpisie postaramy się wszystko wyjaśnić, abyś był jak najlepiej poinformowany i mógł zaplanować sprzedaż swojego mieszkania z uwzględnieniem wszystkich ważnych czynników. Przejdźmy więc do tematu – podatki przy sprzedaży domu w Niemczech.

Podatek spekulacyjny od sprzedaży nieruchomości – Kto musi płacić?

Jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomości w Niemczech, być może będziesz musiał zapłacić podatek spekulacyjny. Dotyczy on wszystkich transakcji dokonanych w ciągu 10 lat po zakupie, które przyniosły zysk. Okres czasu od nabycia domu lub mieszkania oraz sposób użytkowania są decydujące dla określenia obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości bez podatku – Kiedy jest to możliwe?

Sprzedaż mieszkania lub nieruchomości bez podatku jest możliwa, jeśli użytkowałeś obiekt jedynie do własnych celów. Jeśli dom, który chcesz sprzedać, użytkowałeś ciągle do własnych celów mieszkalnych, zazwyczaj nie istnieje obowiązek podatkowy.

Również po upływie dziesięcioletniego okresu spekulacyjnego nie powstają żadne podatki od sprzedaży – niezależnie od tego, czy obiekt był wynajmowany, czy uzyskano zysk. Jednak warunkiem jest, aby była to prywatna sprzedaż a nie działalność handlowa związana z nieruchomościami. Sprzedaż w tym przypadku nie jest traktowana podatkowo jako działalność gospodarcza, więc nie powstają dodatkowe obciążenia.

Jak wysoki jest podatek przy sprzedaży domu?

Wysokość podatku przy sprzedaży domu zależy od zysku uzyskanego z inwestycji, innych źródeł dochodu oraz twojej stawki podatku dochodowego. Najłatwiej jest to obliczyć, określając zysk netto (czyli różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu, z uwzględnieniem kosztów sprzedaży) z transakcji nieruchomościowej i następnie pomnożenie go przez twoją indywidualną stawkę podatku dochodowego.

Istnieją różne sposoby na zmniejszenie zysków ze sprzedaży przez odliczenie określonych wydatków, co pomaga obniżyć podatek przy sprzedaży domu. Oto kilka czynników, które można odliczyć:

• Prace modernizacyjne i remontowe – jeśli przekraczają 15 procent kosztów zakupu budynku.
  ● Wydatki na rozbudowę – jeśli zostały dokonane w ciągu trzech lat od zakupu nieruchomości.
  ● Koszty sprzedaży – wszystkie wydatki poniesione w trakcie procesu sprzedaży (opłaty dla pośrednika, ogłoszenia prasowe, koszty podróży i telefonów, kary za wcześniejsze spłaty, koszty remontu po zakończeniu użytkowania przez ciebie jako właściciela, opłaty notarialne i koszty księgi wieczystej).

Podatki i sprzedaż nieruchomości komercyjnych

Wyżej opisane przepisy i obliczenia dotyczą wyłącznie nieruchomości prywatnych i transakcji prywatnych. Przy większej liczbie transakcji dochody podlegają podatkowi handlowemu – granicą są trzy sprzedaże nieruchomości w ciągu pięciu lat. W takim przypadku mówimy o sprzedaży handlowej działek i nieruchomości, która wymaga wpisania do rejestru handlowego.

Wysokość podatku od działalności gospodarczej zależy od uzyskanych zysków – podstawowa stawka wynosi 3,5% i jest dostosowywana w zależności od lokalizacji gminy, w której prowadzona jest działalność. Efektywna stawka podatku od działalności gospodarczej różni się w zależności od gminy i wynosi zazwyczaj między 13% a 18% zysku.

Ważne jest również zauważenie, że wcześniejsze sprzedaże nieruchomości są wstecznie opodatkowane, jeśli przekroczono limit i podatek handlowy został nałożony.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości i odziedziczone mieszkania

Jeśli otrzymasz nieruchomość w spadku lub jako darowiznę, obowiązują te same zasady co przy zakupie. Należy pamiętać, że dziedzicząc mieszkanie, przejmujesz okres spekulacyjny poprzedniego właściciela. Oznacza to, że zostaniesz zwolniony z podatku, jeśli osoba, od której otrzymałeś nieruchomość, mieszkała tam ponad 10 lat i zdecydujesz się ją sprzedać.

Ważne jest również wiedzieć, że odziedziczone mieszkania nie są włączane w granicę trzech nieruchomości, która określa obrót nieruchomościami komercyjnymi.

Przy otrzymaniu mieszkania musisz również zapłacić podatek od spadków i darowizn – jego wysokość zależy od relacji pokrewieństwa i wartości nieruchomości.