Impuestos en la venta de inmuebles en Alemania

¿Debes pagar impuestos al vender bienes inmuebles en Alemania? Si es así, ¿cuál es el monto de estos? ¿Existen formas de evitar cargos adicionales? Este artículo intenta aclarar todo para que estés bien informado y puedas planificar la venta de tu apartamento teniendo en cuenta todos los factores importantes. Así que pasemos al tema: impuestos en la venta de casas en Alemania.

Impuesto sobre la especulación en la venta de inmuebles: ¿Quién debe pagar?

Si decides vender bienes inmuebles en Alemania, es posible que debas pagar el impuesto sobre la especulación. Este se aplica a todas las transacciones que se realicen dentro de los 10 años posteriores a la compra y que hayan generado ganancias. El período de tiempo desde la adquisición de la casa o el apartamento, así como el tipo de uso, son decisivos para determinar la obligación fiscal en la venta de inmuebles.

Venta de inmuebles libre de impuestos: ¿Cuándo es posible?

Una venta de vivienda o inmueble libre de impuestos es posible si has utilizado el objeto exclusivamente para uso personal. Si has utilizado la casa que deseas vender de manera continua para tus propios fines residenciales, por lo general no existe obligación fiscal.

Incluso después de expirar el plazo de especulación de diez años, no se aplican impuestos sobre la venta, independientemente de si el objeto estuvo alquilado o se obtuvo una ganancia. Sin embargo, el requisito es que se trate de una transacción privada y no de una actividad comercial de terrenos. La venta en este caso no se considera fiscalmente una actividad comercial, por lo que no se aplican tasas adicionales.

¿Cuánto es el impuesto sobre la venta de la casa?

La cantidad del impuesto sobre la venta de la casa depende de la ganancia obtenida de la inversión, otras fuentes de ingresos y tu tasa impositiva sobre la renta. Se puede calcular más fácilmente determinando el ingreso neto (es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta los costos de venta) de la transacción inmobiliaria y luego multiplicándolo por tu tasa impositiva sobre la renta individual.

Existen diversas maneras de reducir las ganancias de ventas mediante la deducción de ciertos gastos, lo que ayuda a reducir el impuesto sobre la venta de la casa. Aquí hay algunos factores que se pueden deducir:

• Trabajos de modernización y renovación – si superan el 15 por ciento del costo de adquisición del edificio.
  ● Gastos por ampliaciones – si se realizaron dentro de los tres años posteriores a la compra del inmueble.
  ● Costos de enajenación – todos los gastos incurridos durante el proceso de venta (honorarios de agentes, anuncios en periódicos, costos de viaje y teléfono, multas por pagos anticipados, costos de renovación después del uso por ti como propietario o propietaria, honorarios de notario y costos de registro de propiedad).

Impuestos y venta de bienes inmuebles comerciales

Las normativas y cálculos descritos anteriormente se aplican exclusivamente a bienes inmuebles privados y transacciones privadas. Con un mayor número de transacciones, los ingresos están sujetos al impuesto de comercio: el límite son tres ventas de inmuebles en un plazo de cinco años. En este caso, se trata de la venta comercial de terrenos e inmuebles, que requiere inscripción en el registro mercantil.

La cantidad del impuesto de comercio depende de las ganancias obtenidas: la tasa básica del impuesto sobre la propiedad es del 3,5% y se ajusta según la localidad de la municipalidad donde se lleva a cabo la actividad comercial. La tasa efectiva del impuesto de comercio varía según la municipalidad y generalmente oscila entre el 13% y el 18% de las ganancias.

También es importante tener en cuenta que los inmuebles ya vendidos se gravan retroactivamente si se supera el límite y se aplica el impuesto de comercio.

Impuestos sobre la venta de inmuebles y apartamentos heredados

Si recibes un inmueble como herencia o regalo, se aplican las mismas reglas que en la compra. Cabe destacar que al heredar un apartamento, también asumes el período de especulación de la anterior propietaria o propietario. Esto significa que estarás exento de impuestos si la persona de la cual recibiste el inmueble vivió allí más de 10 años y decides venderlo.

También es importante saber que los apartamentos heredados no se incluyen en el límite de tres inmuebles que establece el volumen de ventas de bienes inmuebles comerciales.

Al recibir un apartamento, también debes pagar el impuesto de sucesiones y donaciones, cuya cantidad depende del grado de parentesco y del valor del inmueble.