Данък върху имотите в Германия – всичко, което трябва да знаеш

Федералният законодател изпълни задължението си, като прие пакета за реформа на поземления данък в рамките на срока, определен от Федералния конституционен съд (т.е. до края на 2019 г.), за да запази поземления данък като важен източник на приходи за градовете и общините. Общините могат да продължат да използват данъчните средства например за обновяване на училища, плувни басейни или библиотеки, поддръжка на болници и пожарни служби или строителство на нови детски площадки, велосипедни алеи, мостове или пътища. В днешната ни статия отговаряме на най-важните въпроси и съмнения относно новия закон за реформата на поземления данък.

Поземленият данък в Германия – какво представлява?

Поземленият данък (стойност на поземления данък) е данък върху имуществото, който се налага върху собствеността върху земя. Различават се три вида поземлен данък:

• A (селскостопански) – отнася се за селскостопански и горски терени
  ● Б (урегулирани земи) – отнася се за терени, на които могат да се строят сгради и постройки,
  ● В (незастроени терени) – влиза в сила от 2025 г. и е част от реформата на поземления данък; ще бъде въведен, за да има възможност общините да облагат незастроени терени с по-висока ставка.

Поземлен данък В върху незастроени терени – какво означава това?

Новият поземлен данък В в Германия се въвежда поради значителния дефицит на жилища, особено в градските райони. Свързаните с това промени в стойността на терените се използват все повече за задържане на готови за строителство терени като обекти на спекулация. Често терени се купуват само за да се изчака увеличение на стойността и след това да се продадат с печалба. Подобни действия възпрепятстват строителството на спешно необходими жилища. Този проблем се решава с новата стойност на поземления данък – общините имат възможността да установят по-висока ставка за готови за строителство, но все още незастроени терени, върху които не се планират инвестиции.

Защо поземленият данък беше пререгулиран?

Федералният конституционен съд реши през 2018 г., че настоящата система за оценка на поземления данък е противоконституционна, защото третира еднотипни земи различно и така нарушава принципа за равнопоставеност на основния закон. Решено беше, че новият закон трябва да бъде приет най-късно до 31 декември 2019 г., но данъкът може временно да се събира в „стария“ вид до 31 декември 2024 г. От 1 януари 2025 г. поземленият данък ще се събира вече по новото право. Целта на новия поземлен данък в Германия е, наред с други, да се запази общия обем на поземления данък на държавно ниво почти равен. Новият закон ще осигури на общините и градовете необходимите приходи.

Промени в изчислението на поземления данък в Германия

Промените бяха въведени защото досегашното изчисление на поземления данък се базираше на остарели стойности, които произлизат от стойности на земи отпреди няколко десетилетия. Тези стойности бяха умножавани с единен фактор – така нареченото данъчно измерение и след това се коригираха според ставката на съответната община. При това обаче не се взимаше предвид, че данъчният измерител беше определен единно за цялата страна, докато ставката се определяше индивидуално от общините. Това водеше до това, че оценката по стойностите се отклоняваше от действителната стойност на терена.

С новата регулация се цели оценката на терените да стане по-справедлива. Основа за изчисление на федерално ниво вече ще бъде действителната стойност на терените, като се вземат предвид фактори като местоположението на къщата или апартамента (напр. популярни или по-малко популярни райони) и местоположението на бизнес имота (напр. структурно слаби региони или големи градове). Целта е да се постигне по-реалистично и справедливо облагане.

Как ще се изчислява поземленият данък 2025 г. според новия закон?

Новото облагане с поземлен данък ще продължи да се изчислява в три стъпки: стойност на терена, умножена по данъчна ставка, умножена по коригираща ставка. Най-важните фактори са:

• референтна стойност на земята (тя може да се провери в системите за информация за референтните стойности на земята на отделните федерални провинции), статистически определената нетна студена наемна цена (зависеща от нивото на наемите в общината; колкото по-високо е нивото, толкова по-висока е нетната студена наемна цена).
  ● нетната студена наемна цена (статистически определена и зависима, между другото, от нивото на наемите в общината; колкото по-висока, толкова по-висока наемна такса).

Други фактори, които се вземат под внимание, са напр. площта и видът на терена, както и възрастта на сградата.

Реформата на поземления данък – какво трябва да знаете, за да го платите?

Всеки собственик на имот или терен, който го притежава към 1 януари на годината, трябва веднъж годишно да плати поземления данък (поземлен данък на година). Ако той е над 30 евро, собственикът не трябва да го плаща накуп, а всеки три месеца по една четвърт от сумата (винаги на 15 февруари, 15 май, 15 август и 15 ноември на текущата година). При поземлен данък между 15 и 30 € половината се плаща през февруари, а другата половина през август. За собствениците на терени и имоти с данъчна сума под 15 € има един краен срок на плащане – 15 август за цялата сума.

Коригираща ставка на поземления данък – кой ще плаща повече и кой по-малко от 2025 г.?

Не е възможно да се отговори точно на този въпрос, но могат да се видят определени тенденции. По-висок поземлен данък вероятно ще плащат обитателите на големите градове – защото действителните цени на терените в скъпи и популярни локации значително се различават от настоящите стойности. Също така собствениците може да плащат повече:

• Еднофамилни къщи (след реформата тези имоти може да бъдат оценени по-високо поради новите основи за оценка),
  ● незастроени терени (те ще бъдат обложени по-високо по новия поземлен данък В).

По-нисък поземлен данък вероятно ще плащат собствениците в структурно слаби райони, тъй като падащите стойности на терените също ще се отразят в облагането. Също така собствениците на многофамилни къщи може да се възползват, защото в много федерални провинции се облага само самият терен, а не сградата върху него. В този случай данъчната сума се разпределя върху отделните апартаменти или собственици.

Новият поземлен данък 2025 – важна информация на кратко

• Продажбата на терен или имот не променя размера на поземлен данък при смяна на собственика, тъй като той винаги е свързан с терена, а не със собственика. Изключение прави разделянето на апартамент след продажба – в този случай терените получават своя собствена данъчна номерация и данъчната сума се преизчислява.
  ● Разширението, разрушаването или разделянето на терен води до преизчисляване на поземления данък. Това се дължи на факта, че стойността на терена или имота се променя.
  ● Поземленият данък не е същото като данъка за придобиване на поземлена собственост. Първият, описан в днешната статия, облага поземлената собственост и трябва да се плаща ежегодно; вторият се заплаща само веднъж – в момента на придобиване на новия имот.

Декларация за поземления данък – резюме

Новият закон за поземлен данък 2025 може на пръв поглед да изглежда труден за разбиране. Ако имате проблеми с тази тема, препоръчително е да се консултирате с данъчен консултант или да използвате онлайн програма за връщане на данъци. Едно от тях е Taxando, което предлага индивидулани декларации за поземлен данък от пакета PREMIUM.