Облагане на приходи от наем и данъчна декларация

Ако отдавате под наем апартамент или къща, можете да приспаднете много разходи от данъка върху дохода – особено през първите години след покупката на имота. В този период можете да спестите данъци чрез прихващане на възможни загуби с други доходи. В днешната ни статия ще разгледаме по-подробно как облагането на приходите от наем е свързано с данъчната декларация.

Трябва ли да плащате данъци върху приходите от наем?

Облагането на доходи и отчитането на разходите се извършва според принципа на потока на парите. Това означава, че те винаги се случват в годината, в която плащанията са действително кредитирани по вашата сметка, така че можете да ги приспаднете само в годината, в която сте похарчили парите. Принципът на потока изисква и доходите от наем да бъдат посочени в данъчната декларация, когато наемателят действително е извършил плащане.

Има обаче едно изключение: ако редовните плащания, които извършвате в края на годината, пристигнат до десетото януари, те се считат за миналата година (ако икономически принадлежат към нея).

Кои приходи от наем задължително трябва да се облагат с данъци?

Почти във всички случаи приходите от наем трябва да се облагат с данъци. По дефиниция това са плащанията за наем, които наемателят редовно ви изплаща, включително всички съпътстващи разходи. Данъчната служба в Германия не проверява откъде произхождат тези плащания. Те възприемат ги като доходи от наем и лизинг, които трябва да бъдат посочени в приложение V на данъчната декларация. Това важи и за отдаването на стаи в апартамент под наем, например чрез Airbnb или друга платформа. Ако отдавате апартамента под наем само веднъж, за вас важи границата от 520 евро.

Кои свързани с наема разходи могат да бъдат признати в данъчната ви декларация?

Има няколко свързани с наема позиции, които могат да бъдат приспаднати от сумата на всички получени по време на годината наемни плащания. Те са:

• Съпътстващи разходи,
  ● Лихви за дългове,
  ● Амортизация на сградата,
  ● Разходи за поддръжка,
  ● Строителни разходи на имота,
  ● Странични разходи, свързани с придобиването,
  ● Наем на гараж или търговско помещение.

Данъчни приходи от наем vs. съпътстващи разходи

Разходите за съпътстващи разходи са данъчно признати. Те естествено намаляват печалбата, тъй като като наемодател редовно плащате вода, електричество и други текущи съпътстващи разходи, които наемателят ви предава като фиксирана сума.

Данък върху приходите от наем vs. лихви по задължения

Платените вноски за кредит за придобиване на наемен имот не можете да признаете директно в данъците. Въпреки това, лихвите по задълженията са признати като данъчни разходи.

Наемен данък и амортизация на сградата

С времето стойността на сградите намалява. Този спад в стойността се признава данъчно като така наречената амортизация за износване (AfA). Обикновено е възможно да приспаднете 2 % от стойността на сградата за период от 50 години. От значение са частта от покупната цена, отнасяща се до сградата, както и евентуалните строителни разходи.

За по-стари сгради обаче има различно правило: ако става въпрос за имот, построен преди 1 януари 1925 г., можете да се възползвате от по-бърза амортизация. В този случай годишната амортизация е 2,5 % за период от 40 години. Това правило е в сила от 2023 г. и позволява по-ранно данъчно облекчение за собствениците на исторически постройки.

Възстановяване на наемния данък vs. разходи за поддръжка

Разходите за поддръжка са разходи, които възникват при обновяване на съществуващи части от сградата – например при реновиране на бани или подмяна на остарели тръби. Тези разходи за реновиране можете или да приспаднете веднага като данъчни разходи, или – в зависимост от обема – да ги разпределите за период от две до пет години.

От 2025 г. също така ще се възползвате от нови данъчни облекчения за енергийни реновации. Ако инвестирате в мерки, които подобряват енергийната ефективност на сграда – например чрез замяна на стари прозорци, по-добра изолация или инсталация на термопомпа – можете да признаете 20 % от разходите за три години като данъчни разходи. Тези мерки за енергоспестяване трябва да отговарят на определени технически изисквания и могат да представляват значително облекчение при данъчната декларация.

Възстановяване на данък за наемни приходи в сравнение с разходите за строителство на имот

Строителните разходи се разглеждат от данъчната служба като строителна инсталация, която създава нещо в имота, което преди това не е съществувало, и увеличава бъдещата стойност на употреба. Такива разходи могат да бъдат амортизирани за около петдесет години.

Възстановяване на данъци за наемодателя vs. разходи, свързани с придобиването

Разходите, свързани с придобиването, възникват, когато купите избрания от вас имот и след това трябва да го реновирате. Нетните разходи, които поемате за реновацията през първите три години след покупката, надвишават 15 % от първоначалната покупна цена. В този случай става дума за разходи, свързани с придобиването. Те не могат да бъдат приспаднати директно и в пълен размер, а се разпределят по продължителността на живота на имота.

Възстановяване на данъци за частни наемодатели vs. отдаване под наем на търговски помещения или гаражи

За гаражи или паркинг места, които не са свързани с жилищна сграда, трябва да плащате ДДС. При отдаването под наем на търговски помещения като частен наемодател можете да изберете дали да начислявате така наречения данък върху продажбите или не. Така например при реновации можете да приспаднете 19 % ДДС на фактури за майстори или други.

Данъчни облекчения във връзка с приходите от наем

За приходите от наем важи данъчно необлагаем статус, който се дължи на всеки данъчно задължен в Германия. През 2025 г. той е 12.084 € за неженени и 24.164 € за съпружески двойки, подложени на съвместно облагане. Доходите, които надвишават този статус, се облагат с данък върху дохода. Индивидуалният данъчен процент зависи от общия доход и за 2025 г. е в диапазона между 14 % и 45 %.

Важно за наемодатели: ако отдавате на апартамент или къща под наем на цена, която е по-малка от 66 % от обичайния на пазарната ставка, може да не можете да приспаднете всички данъчни разходи. В тези случаи наемният договор се счита за частично платен, което означава, че е възможно само частично приспадане на разходите. За да получите пълно приспадане на данъчните разходи, наемът трябва да бъде поне две трети от обичайния пазарен наем.

Данъци върху приходите от наем – Обобщение

В горния материал разяснихме въпросите, свързани с облагането на приходите от наем и подаването на заявление за данъчна възстановяване за тези приходи. Това е напълно възможно, но за да избегнете загубата в счетоводството и да изчислите добре крайния размер на възстановяването, би било добре да използвате подходящо средство. Това може да бъде например програма за изчисляване на данъка в Германия. Препоръчваме Taxando, сигурно, лесно за използване и бързо приложение за вашия телефон.