Данъци при продажба на недвижими имоти в Германия

Трябва ли да плащате данъци при продажба на недвижими имоти в Германия? Ако да, колко високи са те? Има ли възможности за избягване на допълнителни такси? Този пост цели да обясни всичко, за да можете да сте добре информирани и да планирате продажбата на апартамента си, като вземете предвид всички важни фактори. Да преминем към темата – данъци при продажба на домове в Германия.

Спекулационен данък при продажба на недвижими имоти – Кой трябва да плаща?

Ако решите да продадете недвижим имот в Германия, може да се наложи да платите спекулационен данък. Той се прилага за всички транзакции, извършени в рамките на 10 години от покупката, които са реализирали печалба. Продължителността от придобиването на къщата или апартамента, както и начинът на ползване, са решаващи за определяне на данъчната отговорност при продажба на имот.

Безданъчна продажба на недвижими имоти – Кога е възможна?

Безданъчна продажба на апартаменти или недвижими имоти е възможна, ако обектът е бил използван само от вас. Ако сте живели в къщата, която искате да продадете, непрекъснато за собствени жилищни цели, обикновено няма данъчна отговорност.

Дори след изтичане на десетгодишния срок за спекулация не се начисляват данъци върху продажбата – независимо дали обектът е бил отдаден под наем или е реализирана печалба от него. Условието е обаче, че се касае за лично продажба, а не за търговия с имоти. Продажбата в този случай не се третира данъчно като търговска дейност, така че не възникват допълнителни такси.

Колко висок е данъкът върху продажбата на домове?

Размерът на данъка върху продажбата на домове зависи от реализираната печалба от инвестицията, другите източници на доходи и вашата данъчна ставка. Той се изчислява най-лесно, като се определи нетният доход (т.е. разликата между продажната и покупната цена, като се вземат предвид разходите за продажба) от имотната транзакция и след това се умножи по вашата индивидуална данъчна ставка.

Съществуват различни начини да намалите печалбата от продажбата чрез приспадане на определени разходи, което помага за намаляване на данъка върху продажбата на домове. Ето някои фактори, които могат да бъдат приспаднати:

• Модернизационни и ремонтни работи – ако надвишават 15 процента от покупната стойност на сградата.
  ● Разходи за разширения – ако са извършени в срок до три години след покупката на имота.
  ● Разходи за продажба – всички разходи, възникнали по време на процеса на продажба (брокерски такси, обяви в пресата, пътни и телефонни разходи, глоби за предварителни плащания, разходи за ремонт след прекратяване на използването като собственик, нотариални и такси за вписване в кадастъра).

Данъци и продажба на търговски недвижими имоти

Описаните по-горе правила и изчисления се отнасят само за частни имоти и лични транзакции. При по-висок брой сделки доходите подлежат на търговски данък – границата за това са три продажби на имоти в рамките на пет години. В този случай това е търговска продажба на имоти, която изисква вписване в търговския регистър.

Размерът на търговския данък зависи от реализираните печалби – основната данъчна ставка е 3,5% и се настройва в зависимост от местоположението на общината, в която се извършва дейността. Ефективната търговска данъчна ставка варира според общината и обикновено е между 13% и 18% от печалбата.

Важно е също така да се отбележи, че вече продадени недвижими имоти се облагат ретроактивно с данък, ако се превиши границата и се начисли търговски данък.

Данъци върху продажбата на недвижими имоти и наследствени апартаменти

Ако получите имот като наследство или дарение, важат същите правила както при покупка. Трябва да се има предвид, че при наследяване на апартамент вие също поемате спекулационния период на предишния собственик. Това означава, че ще бъдете освободени от данък, ако човекът, от когото сте получили имота, е живял там повече от 10 години и решите да го продадете.

Важно е също да знаете, че наследствените апартаменти не се включват в границата от три имота, която определя оборота на търговски имоти.

При получаване на апартамент трябва да платите и данък наследство и дарение – размерът му зависи от степента на родствени отношения и стойността на имота.