Imposition des revenus locatifs et déclaration fiscale

Si vous louez un appartement ou une maison, vous pouvez déduire de nombreux frais de l’impôt sur le revenu – surtout dans les premières années suivant l’achat du bien immobilier. Pendant cette période, vous pouvez économiser des impôts en compensant les pertes éventuelles avec d’autres revenus. Dans notre article d’aujourd’hui, nous allons examiner de plus près comment la fiscalité des revenus locatifs est liée à la déclaration d’impôts.

Dois-tu payer des impôts sur les revenus locatifs ?

La fiscalité des revenus et la prise en compte des dépenses sont effectuées selon le principe des recettes et dépenses. Cela signifie qu’ils sont toujours appliqués dans l’année où les paiements sont effectivement crédités sur votre compte, de sorte que vous ne pouvez les déduire que dans l’année où vous avez dépensé l’argent. Le principe des entrées et des sorties stipule également que vous devez indiquer les revenus locatifs dans votre déclaration de revenus lorsque le locataire a effectivement effectué un paiement.

Il y a cependant une exception : si les paiements réguliers que vous effectuez à la fin de l’année arrivent jusqu’au dix janvier, ils sont attribués à l’année précédente (à condition qu’ils soient liés économiquement).

Quels revenus locatifs doivent impérativement être imposés ?

Dans presque tous les cas, les revenus locatifs doivent être imposés. Par définition, il s’agit des paiements de loyer que le locataire vous verse régulièrement, y compris tous les frais annexes. Le fisc en Allemagne ne vérifie pas d’où proviennent ces paiements. Il les considère comme des revenus provenant de la location et de la sous-location, qui doivent être indiqués dans la déclaration de revenus dans l’annexe V. Cela vaut aussi pour la mise à disposition d’une chambre dans un appartement sous la forme d’une sous-location via, par exemple, Airbnb ou un autre portail. Si vous sous-louez l’appartement une seule fois, la limite de 520 euros s’applique à vous.

Quelles dépenses liées à la location peuvent être déduites dans ta déclaration de revenus ?

Il existe plusieurs postes liés à la location qui sont déductibles fiscalement de la somme de tous les paiements de loyer reçus au cours de l’année. Ce sont notamment :

• Les frais annexes,
  ● Les intérêts sur les dettes,
  ● L’amortissement du bâtiment,
  ● Les frais d’entretien,
  ● Les coûts de construction de l’immobilier,
  ● Les frais d’acquisition liés à l’achat,
  ● La location d’un garage ou d’un local commercial.

Revenus locatifs imposables vs. frais annexes

Les dépenses pour les frais annexes sont déductibles fiscalement. Elles réduisent naturellement le bénéfice, car vous, en tant que propriétaire, payez régulièrement l’eau, l’électricité et d’autres frais annexes courants que le locataire vous transmet sous forme de forfait.

Impôt sur les revenus locatifs vs. intérêts sur dettes

Les mensualités de crédit payées pour l’acquisition d’un bien locatif ne peuvent pas être déduites fiscalement directement. Cependant, les intérêts sur les dettes sont déductibles car ils sont reconnus comme frais déductibles.

Impôt sur le loyer et amortissement d’un bâtiment

Avec le temps, les bâtiments perdent de la valeur. Cette dépréciation est fiscalement considérée comme une amortissement pour dépréciation (AfA). En général, il est possible d’amortir 2 % de la valeur du bâtiment sur une période de 50 ans. Ce qui est déterminant, c’est la part du prix d’achat attribuée au bâtiment ainsi que tous frais de construction éventuels.

Cependant, une règle différente s’applique aux bâtiments plus anciens : s’il s’agit d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1925, vous pouvez bénéficier d’un amortissement plus rapide. Dans ce cas, l’amortissement annuel est de 2,5 % sur une période de 40 ans. Cette disposition est en vigueur depuis 2023 et permet ainsi une réduction fiscale anticipée pour les propriétaires de bâtiments historiques.

Remboursement d’impôt pour le loyer vs. frais d’entretien

Les frais d’entretien sont des dépenses résultant du renouvellement de parties existantes du bâtiment – par exemple lors de la rénovation de salles de bains ou du remplacement de conduites obsolètes. Ces frais de rénovation peuvent être déduits immédiatement comme frais de publicité ou – selon l’ampleur – répartis sur une période de deux à cinq ans.

À partir de 2025, vous bénéficierez également de nouvelles incitations fiscales pour les rénovations énergétiques. Si vous investissez dans des mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment – par exemple par le remplacement de vieilles fenêtres, une meilleure isolation ou l’installation d’une pompe à chaleur – vous pouvez déduire 20 % des coûts sur trois ans. Ces mesures d’économie d’énergie doivent répondre à certaines exigences techniques et peuvent représenter un allégement notable dans la déclaration de revenus.

Remboursement d’impôt sur les revenus locatifs comparé aux coûts de construction d’un bien immobilier

Les coûts de construction sont traités par le fisc comme une installation structurelle créant quelque chose dans le bien immobilier qui n’était pas présent auparavant, augmentant la valeur d’usage future. Ces coûts peuvent être amortis sur environ cinquante ans.

Remboursement d’impôt pour le propriétaire vs. coûts de construction liés à l’acquisition

Les coûts de construction liés à l’achat surviennent lorsque vous achetez un bien immobilier de votre choix et que vous devez ensuite le rénover. Les coûts nets que vous engagez pour la rénovation au cours des trois premières années après l’achat dépassent 15 % du prix d’achat initial. Dans ce cas, il s’agit de coûts de construction liés à l’acquisition que vous ne pouvez pas déduire directement et en totalité, mais que vous répartissez sur la durée de vie de l’immeuble.

Remboursement d’impôt pour les propriétaires privés vs. location de locaux commerciaux ou garages

Pour les garages ou les places de stationnement qui ne sont pas connectés à un bâtiment résidentiel, vous devez payer la TVA. Lorsque vous louez des locaux commerciaux, vous pouvez choisir, en tant que propriétaire privé, si vous souhaitez facturer la TVA ou non. Vous pouvez ainsi, par exemple, déduire 19 % de TVA sur les factures de travaux de rénovation ou autres.

Allègements fiscaux liés aux revenus locatifs

Les revenus locatifs sont soumis à une allocation personnelle qui est due à tout contribuable en Allemagne. En 2025, celle-ci s’élève à 12 084 € pour les célibataires et 24 164 € pour les couples mariés assujettis à une imposition commune. Les revenus dépassant ce montant sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition individuel dépend du revenu total et s’établit en 2025 entre 14 % et 45 %.

Important pour les propriétaires : si vous louez un appartement ou une maison à un prix inférieur à 66 % du loyer comparatif local, vous ne pouvez pas prétendre à la déduction fiscale complète pour tous les frais de publicité. Dans de tels cas, la relation locative est considérée comme partiellement rémunérée, ce qui signifie qu’une déduction des coûts proportionnelle est possible. Pour bénéficier d’une déduction fiscale complète des frais de publicité, le loyer doit être au moins aux deux tiers du loyer du marché local.

Imposition des revenus locatifs – Résumé

Dans l’article ci-dessus, nous avons expliqué les questions relatives à l’imposition des revenus locatifs et à la demande de remboursement d’impôt pour ces revenus. C’est tout à fait possible, mais pour éviter de se perdre dans la comptabilité et pour bien calculer le montant final de remboursement, il serait bon d’utiliser un outil adéquat. Cela peut être, par exemple, un programme de calcul des impôts allemands. Nous recommandons Taxando, une application sûre, facile à utiliser et rapide pour votre téléphone.