L’imposta fondiaria in Germania – tutto quello che devi sapere

Il legislatore federale ha adempiuto al suo obbligo di mantenere l’imposta fondiaria come importante fonte di entrate per città e comuni con l’adozione del pacchetto di riforma sull’imposta fondiaria entro il termine stabilito dalla Corte costituzionale federale (cioè entro la fine del 2019). I comuni possono continuare ad utilizzare i fondi fiscali, ad esempio, per la ristrutturazione di scuole, piscine o biblioteche, la manutenzione di ospedali e caserme dei vigili del fuoco o la costruzione di nuovi parchi giochi, piste ciclabili, ponti o strade. Nell’articolo di oggi rispondiamo alle domande e ai dubbi più importanti sulla nuova legge di riforma dell’imposta fondiaria.

L’imposta fondiaria in Germania – cos’è?

L’imposta fondiaria (valore dell’imposta fondiaria) è un’imposta patrimoniale applicata alla proprietà di terreni. Si distinguono tre tipi di imposta fondiaria:

• A (agricola) – applicabile a terreni agricoli e forestali
  ● B (terreno edificabile) – applicabile a terreni sui quali possono essere eretti edifici e costruzioni,
  ● C (terreno non edificato) – entra in vigore dal 2025 ed è parte della riforma dell’imposta fondiaria; viene introdotta affinché i comuni abbiano la possibilità di tassare i terreni non edificati con un’aliquota superiore.

Imposta fondiaria C su terreni non edificati – cosa significa?

La nuova imposta fondiaria C in Germania viene introdotta a causa di una significativa carenza di alloggi, in particolare nelle aree urbane. I cambiamenti di valore associati ai terreni stanno diventando sempre più utilizzati per trattenere i terreni pronti per la costruzione come oggetti di speculazione. Spesso i terreni vengono acquistati solo per aspettare una valorizzazione e poi vendere con profitto. Queste azioni impediscono la costruzione di alloggi urgentemente necessari. Proprio questo problema viene affrontato con il nuovo valore dell’imposta fondiaria – i comuni hanno la possibilità di fissare un tasso di imposta più elevato per terreni pronti per la costruzione ma non ancora edificati, su cui non sono previsti investimenti.

Perché l’imposta fondiaria è stata riorganizzata?

La Corte costituzionale federale ha deciso nel 2018 che l’attuale sistema di accertamento dell’imposta fondiaria è incostituzionale, poiché tratta in modo diverso terreni simili e quindi viola il principio di uguaglianza della Legge fondamentale. È stato deciso che la nuova legge deve essere approvata entro il 31 dicembre 2019 al più tardi, ma l’imposta stessa può essere addebitata in via transitoria fino al 31 dicembre 2024 nella “vecchia” forma. A partire dal 1 gennaio 2025, tuttavia, l’imposta fondiaria sarà già addebitata secondo la nuova normativa. Uno degli obiettivi della nuova imposta fondiaria in Germania è di mantenere all’incirca uguale il totale dell’imposta fondiaria a livello statale. La nuova legge continuerà a fornire ai comuni e alle città le entrate necessarie.

Modifiche nel calcolo dell’imposta fondiaria in Germania

Le modifiche sono state introdotte perché il calcolo precedente dell’imposta fondiaria si basava su valori unitari obsoleti, che erano basati sui valori delle proprietà di diversi decenni fa. Questi valori unitari venivano moltiplicati per un fattore uniforme, detto coefficiente fiscale, e successivamente calcolati con il tasso di imposta applicato dal comune. Tuttavia, non si teneva conto del fatto che il coefficiente fiscale era stabilito a livello nazionale, mentre il tasso era determinato individualmente dai comuni. Questo ha portato a una discrepanza tra il valore unitario e il valore effettivo della proprietà.

Con il nuovo regolamento si punta a rendere più equa la valutazione delle proprietà. La base di calcolo a livello nazionale sarà ora il valore effettivo della proprietà, tenendo conto di fattori come la posizione della casa o dell’appartamento (ad es. zone richieste o meno) e la posizione dell’attività commerciale (ad es. regione strutturalmente debole o grande città). L’obiettivo è ottenere una tassazione più realistica e giusta.

Come verrà calcolata l’imposta fondiaria 2025 secondo la nuova legge?

La nuova imposta sul possesso immobiliare continuerà ad essere calcolata in tre fasi: valore della proprietà moltiplicato per aliquota fiscale moltiplicato per tasso di imposta. I fattori più importanti sono:

• il valore indicativo del terreno (questo può essere consultato nei sistemi informativi del valore indicativo del terreno dei singoli Länder federali), il canone di locazione netto (determinato statisticamente e dipendente dal livello degli affitti nel comune; maggiore è il livello, maggiore è il canone di locazione netto).
  ● il canone di locazione netto (determinato statisticamente e dipendente, tra l’altro, dal livello degli affitti nel comune; più alto è, più alto è il canone di locazione).

Altri fattori considerati sono ad esempio l’area e il tipo di terreno e l’età dell’edificio.

La riforma dell’imposta fondiaria: cosa devi sapere per pagarla?

Ogni proprietario di un immobile o di un terreno che lo possiede al 1 gennaio di un anno deve pagare una volta all’anno l’imposta fondiaria (imposta fondiaria annuale). Se supera i 30 euro, il proprietario non deve pagare una tantum, ma un quarto dell’importo ogni tre mesi (sempre il 15 febbraio, 15 maggio, 15 agosto e 15 novembre dell’anno in corso). Se l’imposta fondiaria è compresa tra 15 e 30 euro, la metà viene pagata a febbraio e l’altra metà ad agosto. Per i proprietari di terreni e immobili con un importo fiscale inferiore a 15 euro, c’è un’unica data di pagamento il 15 agosto per l’intero importo.

Tasso di imposta fondiaria – chi pagherà di più e chi di meno dal 2025?

Non è possibile rispondere esattamente a questa domanda, ma si possono riconoscere certe tendenze. Probabilmente gli abitanti delle grandi città pagheranno un’imposta fondiaria più alta – poiché i prezzi effettivi delle proprietà in località costose e popolari differiscono notevolmente dai valori unitari attuali. Anche i proprietari potrebbero pagare di più:

• Case unifamiliari (a seguito della riforma, queste proprietà potrebbero essere valutate in modo più elevato a causa delle nuove basi di valutazione),
  ● terreni non edificati (saranno tassati più elevatamente secondo la nuova imposta fondiaria C).

Si prevede che i proprietari nelle aree strutturalmente deboli pagheranno un’imposta fondiaria più bassa, poiché i valori dei terreni in calo si rifletteranno anche nella determinazione dell’imposta. Anche i proprietari di case plurifamiliari possono beneficiare, poiché in molti Länder federali viene tassato solo il terreno stesso e non l’edificio che vi si trova. In questo caso, l’importo dell’imposta viene ripartito tra i vari appartamenti o proprietari.

La nuova imposta fondiaria 2025 – informazioni importanti in sintesi

• La vendita di un terreno o di un immobile non modifica l’importo dell’imposta fondiaria in caso di cambiamento di proprietà, poiché è sempre legata al terreno e non al proprietario. Un’eccezione è la divisione di un appartamento dopo una vendita – in questo caso i terreni ricevono un proprio numero di imposta e l’importo dell’imposta viene ricalcolato.
  ● L’ampliamento, la demolizione o la divisione di un terreno comporta una nuova determinazione dell’imposta fondiaria. Questo perché il valore del terreno o della proprietà cambia.
  ● L’imposta fondiaria non è la stessa cosa dell’imposta sulle acquisizioni immobiliari. La prima, descritta nell’articolo odierno, tassa il possesso immobiliare e deve essere pagata annualmente; la seconda viene pagata una sola volta – al momento dell’acquisto del nuovo immobile.

Dichiarazione dell’imposta fondiaria – sintesi

La nuova legge sull’imposta fondiaria 2025 può sembrare difficile da capire a prima vista. Se hai problemi con questo argomento, è consigliabile consultare un consulente fiscale o utilizzare un programma online per il rimborso delle imposte. Uno di questi è Taxando, che offre dichiarazioni individuali sull’imposta fondiaria a partire dal pacchetto PREMIUM.