Налогообложение арендного дохода и налоговая декларация

Если ты сдаешь в аренду квартиру или дом, ты можешь списать многие расходы по налогу на доходы – особенно в первые годы после покупки недвижимости. В этот период ты можешь экономить на налогах, перекрывая возможные убытки другими доходами. В сегодняшней статье мы подробно рассмотрим, как налогообложение доходов от аренды связано с подачей налоговой декларации.

Обязан ли ты платить налоги на доходы от аренды?

Налогообложение доходов и учет расходов осуществляется по принципу поступлений и выплат. Это означает, что они всегда учитываются в том году, в котором платежи фактически были зачислены на твой счет, так что ты можешь списать их только в том году, когда ты потратил деньги. Принцип поступлений и выплат также гласит, что ты должен указать доходы от аренды в твоей налоговой декларации, если арендатор действительно произвел платеж.

Однако есть исключение: если регулярные платежи, которые ты осуществляешь на рубеже года, поступают до десятого января, они относятся к предыдущему году (если они экономически к этому относятся).

Какие доходы от аренды подлежат обязательному налогообложению?

В почти всех случаях доходы от аренды должны облагаться налогом. По определению, это арендные платежи, которые арендатор регулярно выплачивает тебе, включая все дополнительные расходы. Налоговая служба в Германии не проверяет, откуда поступают эти платежи. Она рассматривает их как доходы от аренды и сдачи в аренду, которые должны быть указаны в налоговой декларации в приложении V. Это также относится к сдаче в аренду комнаты в квартире в форме субаренды через, например, Airbnb или другой портал. Если ты сдаешь квартиру в аренду только один раз, для тебя действует лимит в 520 евро.

Какие связанные с арендой расходы можно учесть в твоей налоговой декларации?

Существует несколько связанных с арендой пунктов, которые можно списать с общей суммы полученных в течение года арендных платежей. Это:

• Побочные расходы,
  ● Проценты по долгам,
  ● Амортизация здания,
  ● Расходы на техническое обслуживание,
  ● Затраты на строительство имущества,
  ● Дополнительные расходы, связанные с приобретением,
  ● Аренда гаража или коммерческого помещения.

Налог на доходы от аренды против побочных расходов

Расходы на побочные расходы подлежат вычету по налогам. Они, конечно, уменьшают прибыль, так как ты как арендодатель регулярно платишь за воду, электроэнергию и другие текущие дополнительные расходы, которые арендатор компенсирует тебе фиксированной суммой.

Налог на доходы от аренды против процентов за долги

Выплаченные кредитные выплаты за покупку арендной недвижимости ты не можешь напрямую списать по налогам. Однако можно списать проценты по долгам, так как они признаются как расходы на рекламу.

Налог на аренду и амортизация здания

Со временем здания теряют свою ценность. Это снижение стоимости налоговая служба учитывает как так называемую амортизацию для износа (AfA). Обычно возможно списывать 2 % стоимости здания на протяжении 50 лет. Важно учитывать долю стоимости здания в общей покупке и возможные затраты на строительство.

Для старых зданий действует другое правило: если речь идет о недвижимости, построенной до 1 января 1925 года, ты можешь воспользоваться более быстрой амортизацией. В этом случае ежегодная амортизация составляет 2,5 % на протяжении 40 лет. Это правило действует с 2023 года и позволяет более рано разгрузить налоговое бремя для владельцев исторических зданий.

Возврат налога на аренду против расходов на техническое обслуживание

Расходы на техническое обслуживание – это расходы, возникающие при обновлении уже существующих частей здания – например, при ремонте ванных комнат или замене устарелых коммуникаций. Такие расходы на ремонт можно либо сразу списать как расходы на рекламу, либо – в зависимости от объема – распределить на период от двух до пяти лет.

Начиная с 2025 года, ты также сможешь воспользоваться новыми налоговыми льготами для энергетических ремонтов. Если ты вкладываешь средства в мероприятия, повышающие энергоэффективность здания – такие как замена старых окон, улучшенная изоляция или установка теплового насоса – ты можешь списать 20 % затрат на протяжении трех лет. Эти меры по энергосбережению должны соответствовать определенным техническим требованиям и могут существенно облегчить налоговую нагрузку при подаче декларации.

Налоговый возврат за аренду по сравнению с затратами на строительство имущества

Затраты на строительство рассматриваются налоговой службой как строительно-технический объект, который создает в собственности что-то, чего ранее не существовало, и который увеличивает будущую ценность использования. Такие затраты можно списывать на протяжении примерно пятидесяти лет.

Возврат налога для арендодателей против дополнительных затрат на строительство

Дополнительные затраты на строительство возникают, когда ты покупаешь выбранную тобой недвижимость, а затем должен её отремонтировать. Чистые расходы, которые ты несёшь за ремонт в первые три года после покупки, превышают 15 % от первоначальной стоимости покупки. В этом случае это дополнительные затраты на строительство. Ты не можешь сразу и в полной мере списать их, а должен распределить их на протяжении срока службы имущества.

Возврат налога для частных арендодателей против аренды коммерческих помещений или гаражей

Для гаражей или стоянок, которые не связаны с жилым зданием, ты должен платить НДС. При аренде коммерческих помещений ты как частный арендодатель можешь выбрать, хочешь ли ты начислять так называемый налог на добавленную стоимость или нет. Так, например, при ремонте ты можешь вычесть 19 % НДС с счетов за услуги мастера или другие счета.

Налоговые льготы, связанные с доходами от аренды

Для доходов от аренды существует налоговый базовый вычет, который полагается каждому налогоплательщику в Германии. В 2025 году он составляет 12.084 € для неженатых и 24.164 € для совместно оцениваемых супружеских пар. Доходы, превышающие этот вычет, подлежат налогообложению. Индивидуальная налоговая ставка определяется общей суммой дохода и в 2025 году составляет от 14 % до 45 %.

Важно для арендодателей: если ты сдаешь квартиру или дом по арендной плате, которая составляет менее 66 % от местной сравнимой арендной платы, ты, возможно, не сможешь полностью вычесть все расходы на рекламу по налогам. В таких случаях аренда считается частично возмездной, что означает, что доступен только частичный вычет расходов. Чтобы получить полный вычет расходов на рекламу, аренда должна составлять не менее двух третей от местной рыночной аренды.

Налоги на доходы от аренды – Резюме

В предыдущем обсуждении мы объяснили вопросы, связанные с налогообложением доходов от аренды и запросом возврата налогов на эти доходы. Это вполне возможно, но чтобы не потеряться в бухгалтерии и правильно рассчитать итоговую сумму возврата, было бы хорошо использовать подходящий инструмент. Это может быть, например, программа для расчета немецкого налога. Мы рекомендуем Taxando, безопасное, простое и быстрое приложение для твоего телефона.