Якщо ти здаєш квартиру або будинок в оренду, ти можеш відвести багато витрат від податку на дохід – особливо в перші роки після придбання нерухомості. У цей час ти можеш економити податки, шляхом зарахування можливих втрат з іншими доходами. У нашій сьогоднішній статті ми хочемо детальніше розглянути, як оподаткування орендних доходів пов’язане з податковою декларацією.
Чи потрібно тобі сплачувати податки з орендних доходів?
Оподаткування доходів і врахування витрат проводиться за принципом надходжень і витрат. Це означає, що вони завжди виникають в тому році, в якому платежі фактично зараховані на твій рахунок, так що ти можеш відвести їх тільки в тому році, в якому витратили гроші. Принцип надходжень і витрат також означає, що ти повинен вказати орендні доходи у своїй податковій декларації, якщо орендар фактично здійснив платіж.
Однак є виняток: якщо регулярні платежі, які ти здійснюєш на початку року, надійшли до десятого січня, вони зараховуються до попереднього року (якщо вони економічно належать до нього).
Які орендні доходи обов’язково потрібно оподатковувати?
У майже всіх випадках орендні доходи підлягають оподаткуванню. За визначенням це орендні платежі, які орендар регулярно сплачує тобі, включаючи всі супутні витрати. Податкове управління у Німеччині не перевіряє, звідки надходять ці платежі. Воно розглядає їх як доходи від оренди та здачі в оренду, які повинні бути вказані у податковій декларації в додатку V. Це стосується і здачі в оренду кімнати в квартирі у формі суборенди через, наприклад, Airbnb або інший портал. Якщо ти здаєш квартиру лише один раз у суборенду, для тебе діє межа у 520 євро.
Які орендні витрати можна врахувати у своїй податковій декларації?
Існує кілька орендних пунктів, які можуть бути вирахувані з загальної суми всіх орендних платежів, отриманих протягом року. Це:
- Супутні витрати,
● Відсотки за боргами,
● Амортизація будівлі,
● Витрати на підтримку,
● Витрати на будівництво нерухомості,
● Додаткові витрати, пов’язані з придбанням,
● Оренда гаража або приміщення для бізнесу.
Податкові орендні доходи проти супутніх витрат
Витрати на супутні витрати підлягають відрахуванню з податкової. Вони, природно, зменшують прибуток, оскільки ти як орендодавець регулярно сплачуєш за воду, електрику та інші постійні витрати, які орендар як паушальний платіж передає тобі.
Податок на орендні доходи проти відсотків за боргами
Сплачені кредитні ставки за придбання орендної нерухомості ти не можеш безпосередньо врахувати податково. Проте відсотки за боргами підлягають відрахуванню, оскільки вони визнаються як рекламні витрати.
Орендний податок та амортизація будівлі
З часом будівлі втрачають вартість. Ця втрата вартості податково враховується як так звана амортизація на зношування (AfA). Зазвичай можна списувати 2 % вартості будівлі протягом 50 років. На це впливають частка ціни на придбання, віднесена до будівлі, а також можливі витрати на будівництво.
Проте для старих будівель діє інше правило: якщо це нерухомість, побудована до 1 січня 1925 року, ти можеш скористатися швидшою амортизацією. У цьому випадку річна амортизація становить 2,5 % протягом 40 років. Це правило діє з 2023 року і таким чином дозволяє скоріше податкове полегшення для власників історичних споруд.
Повернення податку з орендних доходів проти витрат на інфраструктуру
Витрати на інфраструктуру – це витрати, які виникають унаслідок оновлення вже наявних частин будівлі – наприклад, при ремонті ванних кімнат або заміні застарілих проводів. Такі витрати на реконструкцію ти можеш або одразу віднести як рекламні витрати, або – залежно від обсягу – розподілити на період від двох до п’яти років.
З 2025 року ти також зможеш скористатися новими податковими пільгами для енергетичних реконструкцій. Якщо ти інвестуєш в заходи, які підвищують енергоефективність будівлі – наприклад, шляхом заміни старих вікон, покращення ізоляції або встановлення теплового насоса – ти можеш податково відняти 20 % вартості протягом трьох років. Ці заходи з енергозбереження повинні відповідати певним технічним вимогам і можуть означати відчутне полегшення при податковій декларації.
Повернення податку з орендних доходів у порівнянні з витратами на будівництво нерухомості
Витрати на будівництво розглядаються податковим управлінням як будівельний елемент, який створює щось в нерухомості, чого раніше не було, і який підвищує її майбутню користувальну вартість. Такі витрати можна списувати протягом приблизно п’ятдесяти років.
Повернення податку орендодавця проти супутніх витрат на створення
Супутні витрати на створення виникають, коли ти купуєш обрану нерухомість, а потім її потрібно відремонтувати. Чисті витрати, які ти понесеш на ремонт протягом перших трьох років після придбання, перевищують 15 % початкової ціни придбання. У цьому випадку вони вважаються супутніми витратами на створення. Ти не можеш безпосередньо і в повному обсязі віднести їх податково, а розподіляєш їх на життя нерухомості.
Повернення податку для приватних орендодавців проти здачі в оренду ділових приміщень або гаражів
Для гаражів або стоянок, які не пов’язані з житловою будівлею, ти повинен платити ПДВ. При здачі в оренду службових приміщень ти як приватний орендодавець можеш вирішити, чи виставляти ПДВ чи ні. Наприклад, ти можеш відрахувати 19 % ПДВ на рахунки майстрів або інші рахунки при проведенні ремонтів.
Податкові полегшення у зв’язку з орендними доходами
Для орендних доходів діє податковий неоподатковуваний мінімум, на який має право кожен платник податків у Німеччині. У 2025 році він становить 12.084 € для одинаків та 24.164 € для застрахованих разом подружжя. Доходи, які перевищують цей мінімум, підлягають податку на дохід. Індивідуальна ставка податку залежить від загального доходу і в 2025 році становить від 14 % до 45 %.
Важливе для орендодавців: якщо ти здаєш квартиру чи будинок за орендну плату, яка менше ніж 66 % від звичайної орендної ставки в тому регіоні, ти можеш, мабуть, більше не відносити усі рекламні витрати податково. У таких випадках орендні відносини вважаються частково компенсованими, що означає, що можливий лише частковий відрахунок витрат. Щоб отримати повний відрахунок рекламних витрат, орендні платежі повинні становити принаймні дві третини від звичайної ринкової орендної ставки.
Податки на орендні доходи – резюме
У вищевказаній статті ми пояснили питання, які стосуються оподаткування орендних доходів та подачі заявок на повернення податку для цих доходів. Це цілком можливо, але щоб не загубитися в бухгалтерії і правильно розрахувати остаточну суму відшкодування, буде добре скористатися відповідним інструментом. Це може бути, наприклад, програма для розрахунку німецького податку. Ми рекомендуємо Taxando, безпечний, простий у використанні та швидкий додаток для твого телефону.
