Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi ve Vergi Beyannamesi

Bir daire veya ev kiraladığınızda, birçok masrafı gelir vergisinden düşebilirsiniz; özellikle gayrimenkulü satın aldıktan sonraki ilk yıllarda. Bu dönemde, diğer gelirlerle olası kayıpları mahsup ederek vergiden tasarruf edebilirsiniz. Bugünkü makalemizde, kira gelirlerinin vergi beyannamesi ile nasıl bir ilişkisi olduğunu daha ayrıntılı olarak incelemek istiyoruz.

Kira gelirlerinden vergi ödemek zorunda mısınız?

Gelirlerin vergilendirilmesi ve giderlerin dikkate alınması akış ve çıkış ilkesine göre gerçekleşir. Bu, ödemelerin gerçekten hesabınıza geçtiği yıl oluştuğu anlamına gelir, bu nedenle parayı harcadığınız yıl içinde mahsup edebilirsiniz. Akış ve çıkış ilkesi ayrıca, kiracının gerçekten bir ödeme yapmış olması durumunda, kira gelirlerini vergi beyannamenizde belirtmeniz gerektiğini ifade eder.

Ancak bir istisna vardır: Yıl sonu ile yıl başı arasında gerçekleştirdiğiniz düzenli ödemeler 10 Ocak tarihine kadar yapılırsa, önceki yıla dahil edilirler (eğer ekonomik olarak bu yıl dahilindelerse).

Hangi kira gelirleri mutlaka vergilendirilmeli?

Hemen hemen her durumda, kira gelirleri vergilendirilmelidir. Tanım gereği, bu, kiracının size düzenli olarak yaptığı kira ödemeleri, tüm yan masraflar dahil anlamına gelir. Almanya’daki vergi dairesi, bu ödemelerin kaynağını sorgulamaz. Bunları, vergi beyannamesindeki V eki ile bildirilmesi gereken kira ve kiralama gelirleri olarak değerlendirir. Bu durum, bir odanın Airbnb veya başka bir portal üzerinden alt kiralanması için de geçerlidir. Daireyi sadece bir kez alt kiraya verirseniz, sizin için 520 Euro sınırı geçerlidir.

Hangi kiralamaya dayalı giderler vergi beyannamenizde talep edilebilir?

Yıl boyunca elde edilen kira ödemelerinin toplamından indirilebilecek birkaç kiralamaya dayalı kalem bulunmaktadır. Bunlar:

• Yan giderler,
  ● Borç için ödenen faizler,
  ● Bina amortismanı,
  ● Bakım masrafları,
  ● Gayrimenkulün yapım masrafları,
  ● Satın alım ile ilgili ek masraflar,
  ● Garaj veya işyeri kiraları.

Vergi kira gelirleri vs. yan giderler

Yan giderler vergi ile indirilebilir. Bu giderler doğal olarak kârı azaltır çünkü bir mal sahibi olarak düzenli olarak su, elektrik ve diğer sürekli yan giderleri ödüyorsunuz, ki kiracı bunları size toplu olarak öder.

Kira gelirlerinden vergi vs. borç faizleri

Kiralanabilir bir mülkün satın alınması için ödenen kredi taksitlerini doğrudan vergiyle talep edemezsiniz. Ancak, borç faizleri indirim olarak kabul edildiğinden indirilebilir.

Kira vergisi ve bir binanın amortismanı

Zamanla binaların değeri azalır. Bu değer kaybı, tükenme payı (AfA) olarak adlandırılır ve vergiyle dikkate alınır. Genellikle, bina değerinin %2’sini 50 yıl boyunca amorti etmek mümkündür. Önemli olan, bina için ödenen satın alma fiyatının ve olası yapım masraflarının payıdır.

Ancak daha eski binalar için farklı bir düzenleme geçerlidir: 1 Ocak 1925 öncesinde inşa edilmiş bir gayrimenkul söz konusuysa, daha hızlı bir amortisman talep edebilirsiniz. Bu durumda yıllık amortisman, 40 yıl boyunca %2,5’tir. Bu düzenleme 2023’ten beri geçerlidir ve tarihi yapıların sahipleri için daha erken vergi indirimi sağlar.

Kira vergi iadesi vs. bakım masrafları

Bakım masrafları, mevcut bina parçalarının yenilenmesinden kaynaklanan giderlerdir – örneğin, banyoların yenilenmesi veya eski hatların değiştirilmesi gibi. Bu tür yenileme masraflarını hemen reklam masrafı olarak düşebilir veya kapsamına bağlı olarak iki ila beş yıl arasında dağıtabilirsiniz.

2025 yılından itibaren, enerji verimliliğini artıran yenilemelere yönelik yeni vergi teşviklerinden de faydalanabilirsiniz. Bir binanın enerji verimliliğini artırmak için yapılan yatırımlar – örneğin eski pencerelerin değiştirilmesi, daha iyi yalıtım veya bir ısı pompası kurulumu – gibi tedbirlerde, maliyetlerin ‘sini üç yıl boyunca vergiyle düşebilirsiniz. Bu enerji tasarrufu önlemleri belirli teknik gereklilikleri karşılamalıdır ve vergi beyannamesinde hissedilir bir rahatlama sağlayabilir.

Kira gelirleri için vergi iadesi ile bir gayrimenkulün inşaat maliyetleri karşılaştırması

İnşaat maliyetleri, vergi dairesi tarafından gayrimenkule daha önce mevcut olmayan bir şey kazandıran ve gelecekteki kullanım değerini artıran bir yapı tesisi olarak kabul edilir. Bu tür masrafları yaklaşık elli yılda amorti edebilirsiniz.

Mal sahibinin vergi iadesi vs. satın alıma yakın yapım masrafları

Satın alım nedeniyle oluşan üretim maliyetleri, seçtiğiniz bir gayrimenkulü satın aldığınızda ve ardından yenilemeniz gerektiğinde ortaya çıkar. Satın alımdan sonraki ilk üç yıl içinde yenileme için katlandığınız net maliyetler, orijinal satın alma fiyatının ‘ini aşarsa, bu satın alıma yakın yapım maliyetleridir. Bunları doğrudan ve tam tutar olarak düşemezsiniz, onları gayrimenkulün kullanım ömrüne yayarsınız.

Özel mal sahiplerinin vergi iadesi vs. işyeri veya garaj kiralama

Bir konut binasıyla bağlantılı olmayan garajlar veya park yerleri için KDV ödemeniz gerekir. Ticari alan kiralarken, özel bir kiracı olarak, faturalarınıza KDV ekleyip eklememe seçeneğine sahipsiniz. Örneğin, 19% KDV’yi yenileme çalışmalarında veya diğer faturalar üzerinden düşebilirsiniz.

Kira gelirleri ile ilgili vergi avantajları

Kira gelirleri için Almanya’da her vergi mükellefine tanınan bir vergi muafiyeti vardır. 2025 yılında, bu tutar yalnız yaşayanlar için 12.084 € ve birlikte değerlendirilen evli çiftler için 24.164 €’dur. Bu muafiyeti aşan gelirler gelir vergisine tabidir. Bireysel vergi oranı toplam gelire bağlı olarak 2025 yılında ile E arasında değişir.

Kiraya verenler için önemli: Bir konut veya evi, piyasa kira değerinin f’sından daha düşük bir kirayla kiralarsanız, bazı reklam giderlerini vergiyle düşemeyebilirsiniz. Bu tür durumlarda kira sözleşmesi kısmen ücretli olarak değerlendirilir, bu da sadece orantılı bir masraf indirimi yapılabileceği anlamına gelir. Tam reklam gideri indirimi için kira en azından piyasa kira değerinin üçte ikisi olmalıdır.

Kira gelirleri üzerindeki vergiler – Özet

Yukarıdaki yazıda, kira gelirlerinin vergilendirilmesi ve bu gelirler için vergi iade talebinde bulunma konularına dair soruları açıkladık. Bu oldukça mümkündür, ancak muhasebede kaybolmamak ve nihai iade tutarını doğru hesaplamak için uygun bir araç kullanmak faydalı olur. Bu örneğin, Alman vergi hesaplaması için bir program olabilir. Güvenli, kullanımı kolay ve hızlı bir cep telefonu uygulaması olan Taxando’yu öneriyoruz.