Porezi pri prodaji nekretnina u Njemačkoj

Moraš li platiti porez prilikom prodaje nekretnine u Njemačkoj? Ako da, koliki je iznos poreza? Postoje li načini da se izbjegnu dodatne naknade? U ovom članku pokušava se razjasniti sve, kako bi bio detaljno informiran i mogao planirati prodaju svog stana uzimajući u obzir sve važne čimbenike. Prelazimo na temu – porezi prilikom prodaje kuće u Njemačkoj.

Porez na špekulaciju pri prodaji nekretnina – Tko mora platiti?

Ako se odlučiš prodati nekretninu u Njemačkoj, možda ćeš morati platiti porez na špekulaciju. Ovaj porez se odnosi na sve transakcije koje su izvršene unutar 10 godina od kupnje i dovele su do dobiti. Vrijeme od stjecanja kuće ili stana te način korištenja odlučujući su za utvrđivanje porezne obveze pri prodaji nekretnine.

Prodaja nekretnina bez poreza – Kada je moguće?

Neporezna prodaja stana ili nekretnine moguća je ako si objekt isključivo sam koristio. Ako si kuću, koju želiš prodati, neprekidno koristio za vlastite stambene svrhe, u pravilu ne postoji porezna obveza.

Čak ni nakon isteka desetogodišnjeg špekulacijskog roka ne naplaćuju se porezi na prodaju, bez obzira na to je li objekt bio iznajmljen ili je ostvaren dobit. Međutim, uvjet je da se radi o privatnoj prodajnoj transakciji te da nema komercijalne trgovine nekretninama. U tom slučaju, prodaja se porezno ne tretira kao komercijalna djelatnost, tako da nema dodatnih naknada.

Koliki je porez na prodaju kuće?

Visina poreza na prodaju kuće ovisi o ostvarenoj dobiti od investicije, drugim izvorima prihoda i tvome poreznom razredu. Najlakše se izračunava utvrđivanjem neto prihoda (znači razlika između prodajne i kupovne cijene, uzimajući u obzir troškove prodaje) te pomnoženjem s tvojim individualnim poreznim razredom.

Postoje razni načini za smanjenje dobiti od prodaje odbitkom određenih troškova, čime se pomaže u smanjenju poreza na prodaju kuće. Evo nekoliko čimbenika koje se može odbiti:

• Radovi na modernizaciji i renovaciji – ako premaše 15 posto troškova nabave zgrade.
  ● Troškovi proširenja – ako su izvršeni unutar tri godine od kupnje nekretnine.
  ● Troškovi prodaje – svi troškovi nastali tijekom prodajnog procesa (provizija posrednika, novinski oglasi, troškovi putovanja i telefoniranja, kazne za prijevremene isplate, troškovi renovacije nakon što prestaneš koristiti kao vlasnik, troškovi notara i zemljišnika).

Porezi i prodaja komercijalne nekretnine

Gore opisani propisi i izračuni primjenjuju se isključivo na privatne nekretnine i privatne transakcije. Pri većem broju transakcija prihodi podliježu trgovačkom porezu – granica je tri prodaje nekretnina unutar pet godina. U tom slučaju radi se o komercijalnoj prodaji zemljišta i nekretnina, što zahtijeva upis u trgovački registar.

Visina trgovačkog poreza ovisi o ostvarenim dobicima – osnovna stopa poreza na nekretnine iznosi 3,5% te se prilagođava prema lokaciji općine u kojoj se poslovna djelatnost odvija. Efektivna stopa poreza na dobit varira ovisno o općini te obično iznosi između 13% i 18% dobiti.

Također je važno napomenuti da se već prodane nekretnine retroaktivno oporezuju ako se prekorači granica i naplati trgovački porez.

Porezi na prodaju nekretnina i naslijeđeni stanovi

Ako dobiješ nekretninu kao nasljedstvo ili dar, primjenjuju se ista pravila kao i pri kupnji. Treba napomenuti da prilikom nasljeđivanja stana preuzimaš i špekulacijski rok prethodnog vlasnika ili vlasnice. To znači da ćeš biti oslobođen poreza ako je osoba od koje si naslijedio nekretninu ondje živjela više od 10 godina i odlučiš je prodati.

Također je važno znati da naslijeđeni stanovi nisu uključeni u granicu od tri nekretnine koja određuje prihod od komercijalnih nekretnina.

Pri primitku stana moraš također platiti porez na nasljedstvo i darove – čija visina ovisi o srodstvu i vrijednosti nekretnine.