Φορολόγηση εισοδημάτων από μίσθωση και φορολογική δήλωση

Όταν νοικιάζετε ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι, μπορείτε να αφαιρέσετε πολλά έξοδα από τον φόρο εισοδήματος – κυρίως τα πρώτα χρόνια μετά την αγορά του ακινήτου. Σε αυτήν την περίοδο, μπορείτε να εξοικονομήσετε φόρους μέσω της συμψηφισμού πιθανών ζημιών με άλλα εισοδήματα. Στο σημερινό μας άρθρο, θέλουμε να εξετάσουμε πιο προσεκτικά πώς η φορολόγηση των εσόδων από ενοίκια συνδέεται με τη φορολογική δήλωση.

Πρέπει να πληρώσεις φόρους για τα έσοδα από ενοίκια;

Η φορολόγηση των εσόδων και η αναγνώριση των δαπανών πραγματοποιείται σύμφωνα με την αρχή της εισόδου και εξόδου. Αυτό σημαίνει ότι προκύπτουν πάντα το έτος κατά το οποίο οι πληρωμές πράγματι καταχωρούνται στον λογαριασμό σας, ώστε να μπορείτε να τις αφαιρέσετε μόνο το έτος που δαπανήσατε τα χρήματα. Η αρχή της εισόδου και εξόδου δηλώνει επίσης ότι πρέπει να δηλώσετε τα έσοδα από ενοίκια στη φορολογική σας δήλωση, όταν ο ενοικιαστής πράγματι έκανε μια πληρωμή.

Υπάρχει όμως μια εξαίρεση: αν οι κανονικές πληρωμές που κάνετε κατά την αλλαγή του έτους καταβληθούν μέχρι τις δέκα Ιανουαρίου, ανατίθενται στο προηγούμενο έτος (εφόσον ανήκουν οικονομικά σε αυτό).

Ποια έσοδα από ενοίκια πρέπει απαραίτητα να φορολογηθούν;

Σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις, τα έσοδα από ενοίκια πρέπει να φορολογηθούν. Κατά τον ορισμό πρόκειται για τις πληρωμές ενοικίου που ο ενοικιαστής σας καταβάλλει τακτικά, συμπεριλαμβανομένων όλων των παράπλευρων εξόδων. Το φορολογικό γραφείο στη Γερμανία δεν εξετάζει από πού προέρχονται αυτές οι πληρωμές. Τα θεωρεί ως έσοδα από ενοικίαση και παραχώρηση, τα οποία πρέπει να δηλωθούν στη φορολογική δήλωση στην Αχαρτογράφητη Κατάσταση V. Αυτό ισχύει επίσης για την παραχώρηση ενός δωματίου σε ένα διαμέρισμα με τη μορφή υποενοικίασης μέσω, π.χ., Airbnb ή κάποιας άλλης πλατφόρμας. Αν νοικιάσετε μόνο μια φορά ένα διαμέρισμα, ισχύει για εσάς το όριο των 520 ευρώ.

Ποιες δαπάνες σχετιζόμενες με ενοίκια μπορούν να διεκδικηθούν στη φορολογική σας δήλωση;

Υπάρχουν διάφορα στοιχεία που σχετίζονται με ενοίκια που μπορούν να αφαιρεθούν φορολογικά από το άθροισμα όλων των εισπραχθέντων κατά τη διάρκεια του έτους ενοικίων. Αυτά είναι:

• Παράπλευρα έξοδα,
  ● Τόκοι για χρέη,
  ● Αποσβέσεις κτηρίου,
  ● Δαπάνες συντήρησης,
  ● Κόστη κατασκευής του ακινήτου,
  ● Παραπλεύρως εγκρίσιμα έξοδα απόκτησης,
  ● Μίσθωση γκαράζ ή επαγγελματικού χώρου.

Φορολογικά έσοδα από ενοίκια έναντι παράπλευρων εξόδων

Οι δαπάνες για παράπλευρα έξοδα είναι φορολογικά αφαιρούμενες. Μειώνουν φυσικά τα κέρδη, αφού ως ιδιοκτήτης καταβάλλετε τακτικά για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα και άλλα συνεχή παράπλευρα έξοδα που ο ενοικιαστής σας σας δίνει ως κατ’ αποκοπή ποσό.

Φόρος εισοδήματος από ενοίκια έναντι τόκων χρέους

Οι καταβαλλόμενες δόσεις δανείου για την απόκτηση μιας ενοικιαστικής ιδιοκτησίας δεν μπορείτε να τις εκφέρεις άμεσα φορολογικά. Όμως, οι τόκοι των χρεών είναι αφαιρούμενοι, καθώς αναγνωρίζονται ως διαφημιστικά έξοδα.

Φόρος εισοδήματος από ενοίκια και αποσβέσεις ενός κτηρίου

Με τον χρόνο, τα κτήρια χάνουν τη αξία τους. Αυτή η απομείωση αξίας λογιστικά αναγνωρίζεται φορολογικά ως αποσβέσεις λόγω φθοράς (AfA). Συνήθως είναι δυνατόν να αποσβεστεί το 2% της αξίας του κτηρίου σε διάστημα 50 ετών. Τα καθοριστικά στοιχεία είναι το μερίδιο της αξίας αγοράς που αποδίδεται στο κτήριο, καθώς και πιθανές κατασκευαστικές δαπάνες.

Για παλαιότερα κτήρια, όμως, ισχύει διαφορετική ρύθμιση: Αν πρόκειται για ακίνητο που ανεγέρθηκε πριν από την 1η Ιανουαρίου 1925, μπορείτε να κάνετε χρήση μιας ταχύτερης αποσβέσης. Σε αυτή την περίπτωση, η ετήσια αποσβέση είναι 2,5% σε διάστημα 40 ετών. Αυτή η ρύθμιση ισχύει από το 2023 και επιτρέπει έτσι μια πρώιμη φορολογική απαλλαγή για ιδιοκτήτες ιστορικών κτηρίων.

Επιστροφή φόρου ενοικίων έναντι κόστους συντήρησης

Τα έξοδα συντήρησης είναι δαπάνες που προκύπτουν από την ανανέωση ήδη υπαρχόντων τμημάτων του κτηρίου – για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια της ανακαίνισης λουτρών ή την αντικατάσταση παλαιών σωληνώσεων. Τέτοια έξοδα ανακαίνισης μπορείτε είτε να τα αφαιρέσετε άμεσα ως διαφημιστικά έξοδα είτε -ανάλογα με το εύρος- να τα κατανείμετε σε διάστημα δύο έως πέντε ετών.

Από το έτος 2025 θα απολαμβάνεις επίσης νέες φορολογικές διευκολύνσεις για ενεργειακές ανακαίνισης. Αν επενδύσετε σε δράσεις που αυξάνουν την ενεργειακή απόδοση ενός κτηρίου – όπως η αλλαγή παλαιών παραθύρων, η βελτίωση της μόνωσης ή η εγκατάσταση μιας αντλίας θερμότητας – μπορείτε στο 20% του κόστους να το αναφέρετε φορολογικά σε διάστημα τριών ετών. Αυτά τα μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας πρέπει να πληρούν ορισμένες τεχνικές απαιτήσεις και μπορούν να σημαίνουν αισθητή ελάφρυνση κατά τη δήλωση φόρου.

Επιστροφή φόρου για έσοδα από ενοίκια συγκριτικά με τα κατασκευαστικά κόστη για ένα ακίνητο

Τα κατασκευαστικά κόστη αναγνωρίζονται φορολογικά ως κατασκευαστικό στοιχείο, το οποίο δημιουργεί κάτι στο ακίνητο που δεν υπήρχε προηγουμένως και αυξάνει την μελλοντική αξία χρήσης. Τέτοια κόστη μπορείτε να αποσβέσετε σε περίπου πενήντα χρόνια.

Επιστροφή φόρου ιδιοκτήτη έναντι παραπλεύρως εγκρίσιμων κατασκευαστικών εξόδων

Παραπλεύρως εγκρίσιμα κατασκευαστικά κόστη προκύπτουν όταν αγοράζετε ένα ακίνητο της επιλογής σας και το ανακαινίζετε. Τα καθαρά κόστη που σας προκύπτουν για την ανακαίνιση στα πρώτα τρία χρόνια από την αγορά υπερβαίνουν το 15% της αρχικής τιμής αγοράς. Σε αυτή την περίπτωση, πρόκειται για παραπλεύρως εγκρίσιμα κατασκευαστικά κόστη. Δεν μπορείτε να τα αφαιρέσετε πλήρως και άμεσα, αλλά να τα κατανείμετε στη διάρκεια ζωής του ακινήτου.

Επιστροφή φόρου για ιδιώτες ιδιοκτήτες έναντι μίσθωσης επαγγελματικών χώρων ή γκαράζ

Για γκαράζ ή χώρους στάθμευσης που δεν συνδέονται με κτήριο κατοικιών, πρέπει να πληρώσετε Φ.Π.Α. Στις μισθώσεις επαγγελματικών χώρων μπορείτε ως ιδιώτης ιδιοκτήτης να επιλέξετε αν θα χρεώσετε την λεγόμενη επιχειρηματική δαπάνη ή όχι. Για παράδειγμα, στις εργασίες ανακαίνισης μπορείτε να αφαιρέσετε το 19% του Φ.Π.Α. από λογαριασμούς εργατών ή άλλων υπηρεσιών.

Φορολογικές διευκολύνσεις που σχετίζονται με έσοδα από ενοίκια

Για τα έσοδα από ενοίκια ισχύει ένα φορολογικό αφορολόγητο όριο, που αποδίδεται σε όλους τους φορολογούμενους στη Γερμανία. Το έτος 2025, αυτό ανέρχεται σε 12.084 € για μοναχικούς και 24.164 € για ζευγάρια που υποβάλλουν δήλωση μαζί. Τα έσοδα που υπερβαίνουν αυτό το αφορολόγητο υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος. Το ατομικό φορολογικό ποσοστό καθορίζεται από το συνολικό εισόδημα και το 2025 κυμαίνεται μεταξύ 14% και 45%.

Σημαντικό για τους ιδιοκτήτες: Εάν ενοικιάζετε ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι σε τιμή ενοικίου που είναι μικρότερη από το 66% του συνήθους τοπικού ενοικίου, ίσως να μη μπορείτε να κάνετε χρήση πλήρους φορολογικής αφαίρεσης των διαφημιστικών εξόδων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ενοικίαση θεωρείται μερικώς μη αμειβόμενη, που σημαίνει ότι μόνο μια μερική φορολογική αφαίρεση των εξόδων είναι δυνατή. Για να εξασφαλίσετε πλήρη φορολογική αφαίρεση διαφημιστικών εξόδων, το ενοίκιο θα πρέπει να αντιπροσωπεύει τουλάχιστον τα δύο τρίτα του συνήθους τοπικού ενοικίου.

Φόροι σε έσοδα από ενοίκια – Περίληψη

Στο παραπάνω άρθρο έχουμε εξηγήσει τα ζητήματα που σχετίζονται με τη φορολόγηση των εσόδων από ενοίκια και την υποβολή αιτήματος για επιστροφή φόρου γι’ αυτά τα έσοδα. Αυτό είναι απολύτως δυνατό, αλλά για να μην χάσετε στα βιβλία και να υπολογίσετε σωστά το τελικό ποσό επιστροφής, θα ήταν καλό να χρησιμοποιήσετε κάποιο κατάλληλο εργαλείο. Αυτό μπορεί να είναι, για παράδειγμα, ένα πρόγραμμα για τον υπολογισμό του γερμανικού φόρου. Συνιστούμε το Taxando, μία ασφαλή, εύχρηστη και γρήγορη εφαρμογή για το κινητό σας.