Daň z nemovitosti v Německu – vše, co o ní potřebuješ vědět

Federální zákonodárce splnil svou povinnost přijetím balíčku reforem daně z nemovitostí do lhůty stanovené Spolkovým ústavním soudem (tedy do konce roku 2019) zachovat daň z nemovitostí jako důležitý příjmový zdroj pro města a obce. Obce mohou nadále používat daňové příjmy například na opravy škol, plaveckých bazénů nebo knihoven, údržbu nemocnic a hasičáren nebo výstavbu nových dětských hřišť, cyklostezek, mostů nebo silnic. V našem dnešním článku odpovídáme na nejdůležitější otázky a pochybnosti týkající se nového zákona o reformě daně z nemovitostí.

Daň z nemovitostí v Německu – co to je?

Daň z nemovitostí (hodnota nemovitosti) je majetková daň, která se uvaluje na vlastnictví pozemků. Rozlišují se tři druhy daně z nemovitostí:

• A (zemědělská) – vztahuje se na zemědělské a lesnické plochy
  ● B (stavební pozemek) – vztahuje se na pozemky, na kterých lze stavět budovy a stavby,
  ● C (nevyužitý pozemek) – vstoupí v platnost v roce 2025 a je součástí reformy daně z nemovitostí; má být zavedena, aby obce měly možnost zdanit nevyužité pozemky vyšší sazbou.

Daň z nemovitostí C na nevyužité pozemky – co to znamená?

Nová daň z nemovitostí C v Německu je zavedena kvůli značnému nedostatku bydlení, zejména v městských oblastech. S tím spojené změny hodnot pozemků jsou stále častěji využívány k tomu, aby byly stavbně připravené pozemky drženy jako spekulační objekty. Často se pozemky také jen kupují, aby se čekalo na zvýšení hodnoty a pak se prodaly se ziskem. Takové akce brání výstavbě naléhavě potřebného bydlení. Tento problém je řešen novou hodnotou daně z nemovitostí – obce mají možnost stanovit vyšší daňovou sazbu pro stavebně připravené, ale dosud nezastavěné pozemky, na kterých nejsou plánovány žádné investice.

Proč byla daň z nemovitostí nově regulována?

Spolkový ústavní soud rozhodl v roce 2018, že současný systém výpočtu daně z nemovitostí je protiústavní, protože obdobné pozemky jsou hodnoceny různě, což porušuje zásadu rovnosti podle ústavy. Bylo rozhodnuto, že nový zákon musí být přijat nejpozději do 31. prosince 2019, samotná daň však může být přechodně vybírána ve „staré“ podobě do 31. prosince 2024. Od 1. ledna 2025 bude daň z nemovitosti vybírána podle nového práva. Cílem nové daně z nemovitostí v Německu je mimo jiné zajistit, aby celkové výnosy z daně z nemovitostí na úrovni států zůstaly přibližně stejné. Nový zákon poskytne obcím a městům stále potřebné příjmy.

Změny ve výpočtu daně z nemovitostí v Německu

Změny byly zavedeny, protože dosavadní výpočet daně z nemovitostí byl založen na zastaralých jednotných hodnotách, které vycházely z hodnot pozemků z doby před několika desítkami let. Tyto jednotné hodnoty byly násobeny jednotným faktorem, tzv. daňovým koeficientem, a následně upraveny podle koeficientu zdanění obce. Nebylo však zohledněno, že daňový koeficient byl jednotně stanoven v celém Německu, zatímco koeficient zdanění si obce určily individuálně. To vedlo k tomu, že jednotné hodnocení se odchylovalo od skutečné hodnoty pozemku.

Nová úprava má za cíl vytvořit spravedlivější hodnocení pozemků. Základem výpočtu na federální úrovni by měla být skutečná hodnota pozemku, přičemž se zohlední faktory, jako je poloha domu nebo bytu (např. žádané nebo méně žádané lokality) a poloha provozovny (např. strukturálně slabý region nebo velké město). Cílem je dosáhnout realističtějšího a spravedlivějšího zdanění.

Jak bude daň z nemovitostí 2025 vypočtena podle nového zákona?

Nová daň z nemovitostí se bude i nadále počítat ve třech krocích: hodnota pozemku krát daňová sazba krát koeficient zdanění. Mezi hlavní faktory patří:

• základní hodnota pozemku (tu lze nalézt v informačních systémech základních hodnot jednotlivých spolkových zemí), statisticky určené čisté nájemné (v závislosti na úrovni nájemného obce; čím vyšší úroveň, tím vyšší čisté nájemné).
  ● čisté nájemné (statisticky stanoveno a mj. závisí na úrovni nájemného v obci; čím vyšší, tím vyšší je nájemné).

Další faktory, které se berou v úvahu, jsou např. plocha a typ pozemku a stáří budovy.

Reforma daně z nemovitostí – co musíš vědět, abys ji zaplatil?

Každý vlastník nemovitosti nebo pozemku, který je vlastníkem k 1. lednu daného roku, musí jednou ročně zaplatit daň z nemovitostí (daň z nemovitostí za rok). Pokud přesahuje více než 30 eur, nemusí vlastník zaplatit jednorázově, ale každé tři měsíce čtvrtinu částky (vždy 15. února, 15. května, 15. srpna a 15. listopadu daného roku). U daně z nemovitostí mezi 15 a 30 € se polovina platí v únoru a druhá polovina v srpnu. Pro vlastníky pozemků a nemovitostí s daňovou částkou nižší než 15 € je stanovený jediný termín platby 15. srpna za celou částku.

Koeficient daně z nemovitostí – kdo bude platit více a kdo méně od roku 2025?

Není možné na tuto otázku přesně odpovědět, ale lze rozpoznat určité tendence. Vyšší daň z nemovitostí pravděpodobně budou platit obyvatelé velkých měst – protože skutečné ceny pozemků v drahých a oblíbených lokalitách se silně odlišují od aktuálních jednotných hodnot. Také vlastníci mohou zaplatit více:

• Rodinné domy (po reformě mohou být tyto nemovitosti na základě nových hodnotových kritérií hodnoceny výše),
  ● nevyužité pozemky (po nové dani z nemovitostí C budou více zdaněny).

Nižší daň z nemovitostí pravděpodobně zaplatí vlastníci ve strukturálně slabých oblastech, protože klesající hodnoty pozemků se odrážejí i v základu daně. Také majitelé bytových domů mohou profitovat, protože v mnoha spolkových zemích se zdaňuje pouze samotný pozemek a ne budova na něm stojící. V tomto případě se daňová částka rozloží na jednotlivé byty nebo vlastníky.

Nová daň z nemovitostí 2025 – důležité informace v krátkosti

• Prodej pozemku nebo nemovitosti nic nemění na výši daně z nemovitosti při změně vlastníka, protože je vždy vázána na pozemek a ne na vlastníka. Výjimku tvoří rozdělení bytu po prodeji – v tomto případě pozemky získají vlastní daňové číslo a výše daně se nově vypočte.
  ● Rozšíření, demolice nebo rozdělení pozemku má za následek nové výpočty daně z nemovitostí. Je to proto, že hodnota pozemku nebo nemovitosti se mění.
  ● Daň z nemovitostí není totéž co daň z nabytí nemovitosti. První, popsaná v dnešním článku, zdaňuje vlastnictví nemovitosti a platí se každoročně; druhá se platí pouze jednou – v době nabytí nové nemovitosti.

Přiznání k dani z nemovitostí – Souhrn

Nový zákon o dani z nemovitostí 2025 může na první pohled vypadat složitě. Pokud máš s touto záležitostí problémy, je vhodné poradit se s daňovým poradcem nebo využít online program pro vrácení daní. Jedním z nich je Taxando, který od balíčku PREMIUM nabízí individuální přiznání k dani z nemovitostí.