Daně při prodeji nemovitostí v Německu

Musíš platit daně při prodeji nemovitostí v Německu? Pokud ano, jak vysoké jsou? Existují možnosti, jak se vyhnout dodatečným poplatkům? Tento článek se pokouší vše objasnit, abys byl optimálně informován a mohl plánovat prodej svého bytu s ohledem na všechny důležité faktory. Pojďme tedy k tématu – daně při prodeji domu v Německu.

Spekulační daň při prodeji nemovitostí – kdo musí platit?

Rozhodneš-li se prodat nemovitost v Německu, můžeš být povinen zaplatit spekulační daň. Ta se vztahuje na všechny transakce, které byly provedeny do 10 let po koupi a které dosáhly zisku. Doba od pořízení domu nebo bytu a způsob jeho užívání jsou rozhodující pro určení povinnosti zaplatit daň z prodeje nemovitostí.

Prodej nemovitosti bez daně – kdy je to možné?

Prodej bytu nebo nemovitosti bez daně je možný, pokud jsi nemovitost užíval výhradně sám. Pokud jsi v domě, který chceš prodat, nepřetržitě bydlel pro vlastní účely, zpravidla nevzniká daňová povinnost.

Ani po uplynutí desetileté spekulační lhůty se na prodej nevybírají žádné daně – nezávisle na tom, zda byl objekt pronajat nebo zda byl dosažen zisk. Podmínkou však je, že se jedná o soukromý majetkový prodej a nikoliv obchodní obchodování s pozemky. Prodej je v tomto případě považován daňově za neobchodní činnost, takže nejsou žádné dodatečné dávky.

Jak vysoká je daň z prodeje domu?

Výška daně z prodeje domu závisí na dosaženém zisku z investice, dalších zdrojích příjmu a sazbě tvé daně z příjmu. Nejjednodušeji se vypočítá určením čistého výnosu (tedy rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou s ohledem na náklady prodeje) z transakce s nemovitostmi a následným vynásobením s tvojí individuální sazbou daně z příjmu.

Existují různé možnosti, jak snížit zisky z prodeje odečtením určitých výdajů, což pomáhá snížit daň z prodeje domu. Zde jsou některé faktory, které lze odečíst:

• Modernizační a rekonstruční práce – pokud přesahují 15 procent pořizovacích nákladů budovy.
  ● Výdaje na rozšíření – pokud byly provedeny do tří let po koupi nemovitosti.
  ● Náklady na prodej – všechny výdaje vzniklé během procesu prodeje (poplatky za makléře, novinové inzeráty, náklady na cestování a telefon, pokuty za předčasné zálohy, náklady na renovaci po ukončení užívání vlastníkem, notářské poplatky a náklady na katastr nemovitostí).

Daně a prodej komerčních nemovitostí

Výše popsaná pravidla a výpočty se vztahují pouze na soukromé nemovitosti a soukromé transakce. Při vyšším počtu transakcí podléhají příjmy obchodní dani – hranice je tři prodeje nemovitostí během pěti let. V tomto případě se jedná o komerční prodej pozemků a nemovitostí, který vyžaduje zápis do obchodního rejstříku.

Výška obchodní daně závisí na dosaženém zisku – základní sazba daně je 3,5% a je přizpůsobena podle umístění obce, kde se podnikání odehrává. Efektivní sazba obchodní daně se liší podle obce a obvykle činí mezi 13 % a 18 % zisku.

Je také důležité mít na paměti, že již prodané nemovitosti jsou zpětně zdaněny, pokud je překročena hranice a vybrána obchodní daň.

Daně z prodeje nemovitostí a zděděné byty

Pokud obdržíš nemovitost jako dědictví nebo dar, platí stejná pravidla jako při koupi. Je třeba mít na paměti, že při dědění bytu přebíráš také spekulační lhůtu předchozího vlastníka. To znamená, že budeš od daně osvobozen, pokud osoba, od které jsi nemovitost získal, tam žila více než 10 let a ty se rozhodneš ji prodat.

Je také důležité vědět, že zděděné byty nejsou zahrnuty do tří nemovitostí, které určují obrat komerčních nemovitostí.

Při získání bytu musíš také zaplatit dědickou a darovací daň – jejich výška závisí na příbuzenském vztahu a hodnotě nemovitosti.