Zdanění příjmů z pronájmu a daňové přiznání

Pokud pronajímáš byt nebo dům, můžeš od daní z příjmů odečíst mnoho výdajů – zejména v prvních letech po koupi nemovitosti. V tomto období můžeš ušetřit na daních vyrovnáním možných ztrát s jinými příjmy. V dnešním článku se podíváme blíže na to, jak souvisí zdanění příjmů z pronájmu s daňovým přiznáním.

Musíš platit daň z příjmů z pronájmu?

Zdanění příjmů a uplatnění výdajů probíhá podle principu příjmů a výdajů. To znamená, že vznikají vždy v roce, ve kterém jsou platby skutečně připsány na tvůj účet, takže je můžeš odečíst pouze v roce, ve kterém jsi peníze utratil. Princip příjmů a výdajů také říká, že musíš uvést příjmy z pronájmu ve svém daňovém přiznání, když nájemce skutečně provedl platbu.

Existuje však výjimka: Pokud pravidelné platby, které provádíš na přelomu roku, přijdou do desátého ledna, budou přičteny k předchozímu roku (pokud k němu ekonomicky patří).

Jaké příjmy z pronájmu musí být nutně zdaněny?

Téměř ve všech případech musí být příjmy z pronájmu zdaněny. Definicí se jedná o pravidelné nájemné, které nájemník platí tobě, včetně všech vedlejších nákladů. Finanční úřad v Německu nekontroluje, odkud tyto platby pocházejí. Považuje je za příjmy z nájemného a pronájmu, které musí být uvedeny v daňovém přiznání v příloze V. To platí i pro pronájem pokoje v bytě formou podnájmu přes např. Airbnb nebo jiný portál. Pokud byt pronajímáš pouze jednou, platí pro tebe limit 520 euro.

Jaké výdaje spojené s nájmem můžeš uplatnit ve svém daňovém přiznání?

Existuje několik položek spojených s nájmem, které lze daňově odečíst z celkové částky všech nájemných přijatých během roku. Tyto položky jsou:

• Vedlejší náklady,
  ● Úroky z dluhu,
  ● Odpis budovy,
  ● Náklady na údržbu,
  ● Náklady na pořízení nemovitosti,
  ● Pořizovací vedlejší náklady spojené s pořízením,
  ● Nájem garáže nebo obchodního prostoru.

Daňové příjmy z nájmu vs. vedlejší náklady

Výdaje na vedlejší náklady jsou daňově odečitatelné. Snižují samozřejmě zisk, protože jako pronajímatel pravidelně platíš vodu, elektřinu a další běžné vedlejší náklady, které nájemník platí tobě jako paušál.

Daň z příjmů z pronájmu vs. úroky z dluhu

Zaplat se sice splácení úvěru na koupi nemovitosti k pronájmu nedá daňově přímo uplatnit. Avšak úroky z dluhu jsou odečitatelné, neboť jsou uznány jako náklady na reklamu.

Daň z pronájmu a odpis budovy

V průběhu času budovy ztrácejí na hodnotě. Tento pokles hodnoty je daňově zohledněn takzvaným odpisem pro opotřebení (AfA). Obvykle je možné odepsat 2 % z hodnoty budovy po dobu 50 let. Rozhodující je přitom podíl kupní ceny připadající na budovu a případné náklady na výrobu.

Pro starší budovy však platí jiná pravidla: Pokud se jedná o nemovitost postavenou před 1. lednem 1925, můžeš využít rychlejší odpis. V tomto případě činní roční odpis 2,5 % po dobu 40 let. Toto pravidlo platí od roku 2023 a umožňuje tak dřívější daňovou úlevu pro majitele historických budov.

Vrácení daní z pronájmu vs. náklady na údržbu

Náklady na údržbu jsou výdaje vzniklé obnovením již existujících částí budovy – například při rekonstrukci koupelen nebo výměně zastaralého vedení. Tyto renovace můžeš okamžitě odepsat jako náklady na reklamu nebo je – v závislosti na rozsahu – rozložit na dva až pět let.

Od roku 2025 můžeš navíc využít nové daňové úlevy na energetické sanace. Pokud investuješ do opatření zvyšujících energetickou efektivitu budovy – například výměnou starých oken, lepší izolací nebo instalací tepelného čerpadla – můžeš 20 % nákladů na tři roky daňově uplatnit. Tyto opatření na úsporu energie musí splňovat určité technické požadavky a mohou představovat výraznou úlevu při daňovém přiznání.

Vrácení daně z příjmů z pronájmu ve srovnání se stavebními náklady na nemovitost

Stavební náklady jsou finančním úřadem považovány za stavební zařízení, které v nemovitosti vytvoří něco, co dříve nebylo, a které zvyšuje budoucí užitnou hodnotu. Tyto náklady můžeš odepisovat zhruba po dobu padesáti let.

Vrácení daní pronajímatele vs. pořízení blízké investiční náklady

Pořizovatelné výrobní náklady vznikají, pokud koupíš nemovitost dle svého výběru a musíš ji poté renovovat. Čisté náklady, které ti v prvních třech letech po koupi vzniknou při renovaci, přesáhnou 15 % původní kupní ceny. V tomto případě se jedná o pořizovatelné výrobní náklady. Nemůžeš je odečíst přímo a v plné výši, ale rozdělíš je na životnost nemovitosti.

Vrácení daní pro soukromé pronajímatele vs. pronájem obchodních prostor nebo garáží

Za garáže nebo parkovací místa, která nejsou spojena s obytnou budovou, musíš platit přidanou daň. Při pronájmu obchodních prostor můžeš jako soukromý pronajímatel zvolit, zda chceš uplatnit takzvanou daň z přidané hodnoty, nebo ne nutně. Tak můžeš například při renovacích odečíst 19 % DPH na fakturách od řemeslníků nebo jiné faktury.

Daňové úlevy v souvislosti s příjmy z pronájmu

Pro příjmy z pronájmu platí daňový základní nezdanitelný příjem, který náleží každému poplatníkovi v Německu. V roce 2025 činí 12.084 € pro jednotlivce a 24.164 € pro manželství posuzovaná společně. Příjmy, které tento nezdanitelný příjem přesahují, podléhají dani z příjmů. Individuální daňová sazba se řídí celkovým příjmem a v roce 2025 se pohybuje mezi 14 % a 45 %.

Důležité pro pronajímatele: Pokud pronajímáš byt nebo dům za nájemní cenu, která je méně než 66 % běžného místního srovnávacího nájemného, nemusí se ti podařit daňově uplatnit veškeré náklady na reklamu. V těchto případech je nájemní vztah považován za částečný nájem, což znamená, že je možný pouze částečný odpočet nákladů. Aby bylo možné plně uplatnit odpočet nákladů na reklamu, měl by nájem činit alespoň dvě třetiny běžného místního tržního nájemného.

Daně z příjmů z pronájmu – shrnutí

V předchozím příspěvku jsme vysvětlili otázky související se zdaněním příjmů z pronájmu a požadavkem na vrácení daně z těchto příjmů. To je skutečně možné, ale abys se neztratil v účetnictví a dobře spočítal konečnou částku vrácení, bylo by dobré použít vhodný nástroj. Může to být například program na výpočet německé daně. Doporučujeme Taxando, což je bezpečná, snadno použitelná a rychlá aplikace pro tvůj mobil.