Φόροι κατά την πώληση ακινήτων στη Γερμανία

Πρέπει να πληρώσεις φόρους κατά την πώληση ακινήτων στη Γερμανία; Αν ναι, πόσο υψηλοί είναι αυτοί; Υπάρχουν τρόποι να αποφύγεις επιπλέον χρεώσεις; Σε αυτήν την ανάρτηση θα προσπαθήσουμε να διευκρινίσουμε τα πάντα, ώστε να είσαι ενημερωμένος και να προγραμματίσεις την πώληση του διαμερίσματός σου λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σημαντικούς παράγοντες. Ας έρθουμε λοιπόν στο θέμα – φόροι στην πώληση κατοικίας στη Γερμανία.

Φόρος κερδοσκοπίας από την πώληση ακινήτων – Ποιος πρέπει να πληρώσει;

Αν αποφασίσεις να πουλήσεις ακίνητα στη Γερμανία, ίσως χρειαστεί να πληρώσεις το φόρο κερδοσκοπίας. Αυτός ισχύει για όλες τις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν μέσα σε 10 χρόνια από την αγορά και που πέτυχαν κέρδος. Το χρονικό διάστημα από την απόκτηση της κατοικίας ή του διαμερίσματος καθώς και ο τρόπος χρήσης είναι αποφασιστικής σημασίας για την καθορισμό της φορολογικής υποχρέωσης κατά την πώληση των ακινήτων.

Αφορολόγητη πώληση ακινήτων – Πότε είναι δυνατή;

Μια αφορολόγητη πώληση κατοικίας ή ακινήτου είναι δυνατή αν έχεις χρησιμοποιήσει το ακίνητο αποκλειστικά για προσωπική χρήση. Αν έχεις χρησιμοποιήσει συνεχώς το σπίτι που θέλεις να πουλήσεις για προσωπικές κατοικίες, συνήθως δεν υπάρχει φορολογική υποχρέωση.

Ακόμη και μετά τη λήξη της δεκαετούς περιόδου κερδοσκοπίας, δεν επιβάλλονται φόροι στην πώληση – ανεξάρτητα αν το ακίνητο ήταν ενοικιασμένο ή αν υπήρξε κέρδος. Προϋπόθεση είναι ωστόσο ότι πρόκειται για ιδιωτική αποδοτική πράξη και δεν υπάρχει εμπορικός χειρισμός ακινήτων. Η πώληση σε αυτή την περίπτωση δεν αντιμετωπίζεται φορολογικά ως εμπορική δραστηριότητα, ώστε να μη συμβεί καμία επιπλέον φορολογική υποχρέωση.

Πόσος είναι ο φόρος στην πώληση κατοικίας;

Το ύψος του φόρου στην πώληση κατοικίας εξαρτάται από το κέρδος από την επένδυση, άλλες πηγές εισοδήματος και το φορολογικό σου συντελεστή. Υπολογίζεται ευκολότερα υπολογίζοντας το καθαρό κέρδος (δηλαδή η διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη τα έξοδα πώλησης) από τη συναλλαγή ακίνητης περιουσίας και στη συνέχεια πολλαπλασιάζοντας με τον ατομικό σου φορολογικό συντελεστή.

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι να μειώσεις τα κέρδη από την πώληση με αφαίρεση ορισμένων εξόδων, συμβάλλοντας στη μείωση του φόρου στην πώληση κατοικίας. Εδώ είναι μερικοί παράγοντες που μπορούν να αφαιρεθούν:

• Εργασίες εκσυγχρονισμού και ανακαίνισης – αν υπερβαίνουν το 15 τοις εκατό του κόστους αγοράς του κτηρίου.
  ● Έξοδα για επεκτάσεις – αν πραγματοποιήθηκαν εντός τριών ετών από την αγορά του ακινήτου.
  ● Έξοδα πώλησης – όλα τα έξοδα που προκύπτουν κατά τη διαδικασία πώλησης (προμήθειες μεσιτών, διαφημίσεις σε εφημερίδες, έξοδα ταξιδιού και τηλεφώνου, ποινές για προπληρώσεις, έξοδα ανακαίνισης μετά την τερμάτιση χρήσης από σένα ως ιδιοκτήτη, τέλη συμβολαιογράφου και έξοδα εγγραφής στο κτηματολόγιο).

Φόροι και πώληση εμπορικών ακινήτων

Οι περιγραφείσες ρυθμίσεις και υπολογισμοί ισχύουν αποκλειστικά για ιδιωτικά ακίνητα και ιδιωτικές συναλλαγές. Σε περίπτωση αυξημένου αριθμού συναλλαγών, τα έσοδα υπόκεινται στον εμπορικό φόρο – το όριο για αυτό είναι τρεις πωλήσεις ακινήτων εντός πέντε ετών. Στην περίπτωση αυτή, πρόκειται για την εμπορική πώληση οικοπέδων και ακινήτων, που απαιτεί την εγγραφή στο εμπορικό μητρώο.

Το ύψος του εμπορικού φόρου καθορίζεται από τα κέρδη – ο βασικός συντελεστής φόρου είναι 3,5% και προσαρμόζεται ανάλογα με την τοποθεσία της κοινότητας όπου λαμβάνει χώρα η εμπορική δραστηριότητα. Ο αποτελεσματικός εμπορικός συντελεστής φορολογίας διαφέρει ανάλογα με την κοινότητα και συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 13% και 18% του κέρδους.

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ακίνητα που έχουν ήδη πωληθεί φορολογούνται αναδρομικά αν το όριο παραβιαστεί και επιβληθεί ο εμπορικός φόρος.

Φόροι στην πώληση ακινήτων και κληρονομούμενα διαμερίσματα

Αν αποκτήσεις ακίνητο ως κληρονομιά ή δωρεά, ισχύουν οι ίδιες ρυθμίσεις όπως κατά την αγορά. Είναι να σημειωθεί ότι κατά την κληρονομιά ενός διαμερίσματος αναλαμβάνεις επίσης τη χρονική περίοδο κερδοσκοπίας της προηγούμενης ιδιοκτήτριας ή του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι απαλλάσσεσαι από το φόρο αν το άτομο από το οποίο έλαβες την περιουσία διέμενε εκεί πάνω από 10 χρόνια και αποφασίσεις να την πουλήσεις.

Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζεις ότι κληρονομούμενα διαμερίσματα δεν περιλαμβάνονται στο όριο των τριών ακινήτων που καθορίζει τον όγκο των εμπορικών πωλήσεων ακινήτων.

Κατά την απόκτηση ενός διαμερίσματος, πρέπει επίσης να πληρώσεις τη φορολογία κληρονομιάς και δωρεών – το ύψος της εξαρτάται από τη σχέση συγγένειας και την αξία του ακινήτου.