Ο φόρος ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία – όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για αυτόν

Ο ομοσπονδιακός νομοθέτης με την έγκριση του πακέτου μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας εντός της προθεσμίας που έθεσε το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο (δηλαδή μέχρι το τέλος του 2019) εκπλήρωσε την υποχρέωσή του να διατηρήσει το φόρο ακίνητης περιουσίας ως σημαντική πηγή εσόδων για τις πόλεις και τις κοινότητες. Οι Δήμοι μπορούν να χρησιμοποιούν τα φορολογικά χρήματα και παραδείγματος χάριν για την ανακαίνιση σχολείων, κολυμβητηρίων ή βιβλιοθηκών, τη συντήρηση νοσοκομείων και σταθμών πυροσβεστικής ή την κατασκευή νέων παιδικών χαρών, ποδηλατοδρόμων, γεφυρών ή δρόμων. Στο σημερινό μας άρθρο απαντάμε στις πιο σημαντικές ερωτήσεις και αμφιβολίες για το νέο νόμο μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία – τι είναι αυτό;

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (αξία φόρου ακίνητης περιουσίας) είναι ένας φόρος περιουσίας που επιβάλλεται στην ιδιοκτησία γης. Διακρίνονται τρία είδη φόρου ακίνητης περιουσίας:

• A (γεωργικός) – ισχύει για γεωργικές και δασικές εκτάσεις
  ● B (οικοδομήσιμη γη) – ισχύει για εκτάσεις στις οποίες μπορούν να κατασκευαστούν κτήρια και οικοδομές,
  ● C (μη οικοδομούμενη εκτάσεις) – τίθεται σε ισχύ το 2025 και είναι μέρος της μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να δοθεί στους δήμους η δυνατότητα να φορολογούν με υψηλότερο συντελεστή τις μη οικοδομούμενες εκτάσεις.

Φόρος ακίνητης περιουσίας C σε μη οικοδομούμενες εκτάσεις – τι σημαίνει αυτό;

Ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας C στη Γερμανία εισάγεται λόγω της σημαντικής έλλειψης στέγης, ιδίως σε αστικές περιοχές. Οι συναφείς αλλαγές αξίας των εκτάσεων χρησιμοποιούνται ολοένα και περισσότερο για να διατηρηθούν οικοδομήσιμες εκτάσεις ως αντικείμενα κερδοσκοπίας. Συχνά οι εκτάσεις αγοράζονται απλώς για να αναμένουν άνοδο της αξίας και μετά πωλούνται με κέρδος. Αυτές οι ενέργειες εμποδίζουν την κατασκευή επειγόντως αναγκαίας στέγης. Αυτό ακριβώς το πρόβλημα θα λυθεί με τη νέα αξία φόρου ακίνητης περιουσίας – οι δήμοι έχουν τη δυνατότητα να επιβάλουν υψηλότερη φορολόγηση για οικοδομήσιμες, αλλά μη ακόμη κατασκευασμένες εκτάσεις, όπου δεν προγραμματίζονται επενδύσεις.

Γιατί αναδιαρθρώθηκε ο φόρος ακίνητης περιουσίας;

Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο αποφάσισε το 2018 ότι το τρέχον σύστημα καταγραφής του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι αντισυνταγματικό, επειδή αντιμετωπίζει διαφορετικά τις ομοειδείς εκτάσεις και έτσι παραβιάζει την αρχή της ίσης μεταχείρισης του Συντάγματος. Αποφασίστηκε ότι ο νέος νόμος πρέπει να εγκριθεί το αργότερο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2019, αλλά η ίδια η φορολόγηση μπορεί προσωρινά να παραμείνει στη “παλιά” μορφή της μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, ωστόσο, ο φόρος ακίνητης περιουσίας θα επιβάλλεται ήδη βάσει του νέου νόμου. Στόχος του νέου φόρου ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία είναι, μεταξύ άλλων, να διατηρηθεί σχεδόν άθικτο το συνολικό έσοδο του φόρου ακίνητης περιουσίας σε επίπεδο ομόσπονδων κρατών. Ο νέος νόμος θα διασφαλίσει στους δήμους και τις πόλεις τα αναγκαία έσοδα.

Αλλαγές στον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας στη Γερμανία

Οι αλλαγές εισήχθησαν επειδή ο προηγούμενος υπολογισμός του φόρου ακίνητης περιουσίας βασιζόταν σε ξεπερασμένες μονάδες αξίας, που προέρχονταν από αξίες εκτάσεων πριν από αρκετές δεκαετίες. Αυτές οι μονάδες αξίας πολλαπλασιάζονταν με έναν κοινό παράγοντα, τη λεγόμενη φορολογική μονάδα μέτρησης, και ακολούθως αντιστοιχούσαν με το συντελεστή εμβαδού της κάθε κοινότητας. Ωστόσο, αυτό δεν έλαβε υπόψη ότι η φορολογική μονάδα μέτρησης καθορίστηκε πανεθνικά, ενώ ο συντελεστής εμβαδού καθορίστηκε από τις κοινότητες ατομικά. Αυτό οδήγησε στο γεγονός ότι η μονάδα αξίας δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική αξία της έκτασης.

Με τη νέα ρύθμιση επιδιώκεται η δικαιότερη εκτίμηση των εκτάσεων. Στη βάση υπολογισμού σε εθνικό επίπεδο θα λαμβάνεται υπόψη πλέον η πραγματική αξία της έκτασης, συμπεριλαμβανομένων παραγόντων όπως η τοποθεσία του σπιτιού ή του διαμερίσματος (π.χ. περιζήτητες ή λιγότερο περιζήτητες περιοχές) και η τοποθεσία της επιχείρησης (π.χ. αναπτυξιακά αδύναμη περιοχή ή μεγάλη πόλη). Στόχος είναι να επιτευχθεί μια πιο ρεαλιστική και δίκαιη φορολόγηση.

Πώς θα υπολογίζεται ο φόρος ακίνητης περιουσίας το 2025 σύμφωνα με το νέο νόμο;

Ο νέος φόρος ιδιοκτησίας θα συνεχιστεί να υπολογίζεται σε τρία βήματα: αξία της έκτασης επί συντελεστή φορολογίας επί συντελεστή εμβαδού. Οι πιο σημαντικοί παράγοντες σε αυτό είναι:

• η τιμή κατεύθυνσης γης (που μπορεί να αναζητηθεί στα πληροφοριακά συστήματα τιμών κατεύθυνσης γης των επιμέρους ομοσπονδιακών κρατών), το στατιστικά προσδιορισμένο καθαρό ενοίκιο χωρίς έξοδα (εξαρτώμενο από το επίπεδο μίσθωσης της κοινότητας, όσο πιο υψηλό είναι το επίπεδο, τόσο υψηλότερο είναι το καθαρό ενοίκιο χωρίς έξοδα).
  ● το καθαρό ενοίκιο χωρίς έξοδα (στατιστικά καθορισμένο και μεταξύ άλλων εξαρτώμενο από το επίπεδο ενοικίασης στην κοινότητα, όσο πιο ψηλό είναι, τόσο υψηλότερο το ενοίκιο).

Άλλοι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη είναι, για παράδειγμα, το εμβαδόν και ο τύπος της έκτασης καθώς και η ηλικία του κτηρίου.

Η μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας – τι πρέπει να γνωρίζεις για να τον πληρώσεις;

Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου ή έκτασης που την κατέχει την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, πρέπει να πληρώνει μία φορά το χρόνο φόρο ακίνητης περιουσίας (φόρος ακίνητης περιουσίας ανά έτος). Εάν είναι πάνω από 30 ευρώ, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να πληρώσει το ποσό εφάπαξ, αλλά κάθε τρεις μήνες ένα τέταρτο του ποσού (πάντα στις 15 Φεβρουαρίου, 15η Μαΐου, 15η Αυγούστου και 15η Νοεμβρίου του τρέχοντος έτους). Για φόρο ακίνητης περιουσίας μεταξύ 15 και 30 €, η μισή πληρώνεται το Φεβρουάριο και η άλλη μισή τον Αύγουστο. Για τους ιδιοκτήτες εκτάσεων και ακινήτων με ποσό φόρου λιγότερο από 15 €, υπάρχει μια μοναδική ημερομηνία πληρωμής στις 15 Αυγούστου για ολόκληρο το ποσό.

Συντελεστής εμβαδού φόρου ακίνητης περιουσίας – ποιος πληρώνει περισσότερο και ποιος λιγότερο από το 2025;

Δεν είναι δυνατό να απαντηθεί με ακρίβεια αυτή η ερώτηση, αλλά μπορούν να εντοπιστούν ορισμένες τάσεις. Είναι πιθανό να πληρώσουν υψηλότερο φόρο ακίνητης περιουσίας οι κάτοικοι μεγάλων πόλεων, καθώς οι πραγματικές τιμές γης σε ακριβές και δημοφιλείς περιοχές αποκλίνουν σημαντικά από τις τρέχουσες μονάδες αξίας. Επίσης, οι ιδιοκτήτες μπορούν να πληρώσουν περισσότερα:

• Μονοκατοικίες (μετά τη μεταρρύθμιση αυτές οι ιδιοκτησίες θα μπορούσαν, λόγω των νέων βάσεων εκτίμησης, να αξιολογούνται σε υψηλότερη αξία),
  ● μη οικοδομούμενες εκτάσεις (αυτές θα φορολογούνται περισσότερο σύμφωνα με το νέο φόρο ακίνητης περιουσίας C).

Πιθανώς να πληρώσουν χαμηλότερο φόρο ακίνητης περιουσίας οι ιδιοκτήτες σε αναπτυξιακά αδύναμες περιοχές, καθώς οι μειούμενες αξίες γης αντανακλώνται και στη φορολογική εκτίμηση. Επίσης, οι κάτοχοι πολυκατοικιών μπορούν να επωφεληθούν, αφού σε πολλά ομόσπονδα κράτη μόνο η έκταση φορολογείται και όχι το κτίσμα που υπάρχει. Σε αυτή την περίπτωση, το ποσό της φορολογίας κατανέμεται στα επιμέρους διαμερίσματα ή ιδιοκτήτες.

Ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας 2025 – σημαντικές πληροφορίες σε συντομία

• Η πώληση ακίνητης περιουσίας ή έκτασης δεν αλλάζει το ύψος του φόρου ακίνητης περιουσίας κατά την αλλαγή ιδιοκτησίας, καθώς αυτή είναι πάντοτε συνδεδεμένη με την έκταση και όχι με τον ιδιοκτήτη. Μια εξαίρεση αποτελεί η τμηματική του διαμερίσματος μετά από μια πώληση – σε αυτή την περίπτωση, οι εκτάσεις λαμβάνουν δικό τους φορολογικό αριθμό και το ποσό του φόρου επανυπολογίζεται.
  ● Η επέκταση, η κατεδάφιση ή η τμηματική αλλαγή μιας έκτασης έχει ως αποτέλεσμα την επανεκτίμηση του φόρου ακίνητης περιουσίας. Αυτό συμβαίνει γιατί η αξία της έκτασης ή της ιδιοκτησίας αλλάζει.
  ● Ο φόρος ακίνητης περιουσίας δεν είναι το ίδιο με τον φόρο μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας. Ο πρώτος, που περιγράφεται στο σημερινό άρθρο, φορολογεί την ιδιοκτησία της γης και πρέπει να καταβάλλεται ετησίως, ενώ ο δεύτερος καταβάλλεται μόνο μία φορά – κατά την απόκτηση της νέας ιδιοκτησίας.

Δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας – Περίληψη

Ο νέος νόμος για τον φόρο ακίνητης περιουσίας 2025 μπορεί με την πρώτη ματιά να φαίνεται δύσκολος να κατανοηθεί. Εάν έχεις δυσκολίες με αυτό το θέμα, είναι σκόπιμο να συμβουλευτείς έναν φοροτεχνικό σύμβουλο ή να χρησιμοποιήσεις ένα διαδικτυακό πρόγραμμα επιστροφής φόρου. Ένα από αυτά είναι το Taxando, το οποίο από το πακέτο PREMIUM προσφέρει εξατομικευμένες δηλώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας.