El impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania: todo lo que necesitas saber

El legislador federal ha cumplido su obligación al aprobar el paquete de reformas al impuesto sobre bienes inmuebles dentro del plazo establecido por el Tribunal Constitucional Federal (es decir, hasta finales de 2019), para mantener el impuesto sobre bienes inmuebles como una fuente importante de ingresos para ciudades y municipios. Los municipios pueden seguir utilizando los ingresos fiscales y, por ejemplo, utilizarlos para la renovación de escuelas, piscinas o bibliotecas, el mantenimiento de hospitales y estaciones de bomberos o la construcción de nuevos parques infantiles, carriles bici, puentes o carreteras. En nuestro artículo de hoy, respondemos las preguntas y dudas más importantes sobre la nueva ley de reforma del impuesto sobre bienes inmuebles.

El impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania – ¿qué es?

El impuesto sobre bienes inmuebles (valor del impuesto sobre bienes inmuebles) es un impuesto sobre el patrimonio que se aplica a la propiedad de terrenos. Se distinguen tres tipos de impuesto sobre bienes inmuebles:

• A (agrícola) – aplica a terrenos agrícolas y forestales
  ● B (terreno urbanizable) – aplica a terrenos en los que se pueden construir edificios y estructuras,
  ● C (terreno no urbanizado) – entrará en vigor en 2025 y es parte de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles; se introducirá para que los municipios tengan la opción de gravar los terrenos no urbanizados con una tasa más alta.

Impuesto sobre bienes inmuebles C en terrenos no urbanizados – ¿qué significa eso?

El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles C en Alemania se introduce debido a una escasez significativa de vivienda, especialmente en las áreas urbanas. Las variaciones de valor asociadas de terrenos se utilizan cada vez más para mantener terrenos urbanizables como objetos de especulación. A menudo, los terrenos también se compran solo para esperar una apreciación y luego venderlos con ganancias. Tales acciones evitan la construcción de la vivienda tan necesaria. Este problema se resolverá con el nuevo valor del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que los municipios tendrán la posibilidad de fijar una tasa más alta para terrenos urbanizables pero aún no construidos, en los que no se planeen inversiones.

¿Por qué se reguló de nuevo el impuesto sobre bienes inmuebles?

El Tribunal Constitucional Federal decidió en 2018 que el sistema actual de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles es inconstitucional porque trata de manera diferente a terrenos similares y así viola el principio de igualdad del Grundgesetz. Se decidió que la nueva ley debía ser aprobada a más tardar el 31 de diciembre de 2019, aunque el impuesto en sí podía recaudarse provisionalmente en su forma ‘antigua’ hasta el 31 de diciembre de 2024. A partir del 1 de enero de 2025, sin embargo, el impuesto sobre bienes inmuebles se recaudará según la nueva legislación. El objetivo del nuevo impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania es, entre otras cosas, mantener aproximadamente el mismo ingreso total del impuesto sobre bienes inmuebles a nivel estatal. La nueva ley seguirá proporcionando los ingresos necesarios a los municipios y ciudades.

Cambios en el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania

Los cambios se introdujeron porque el cálculo previo del impuesto sobre bienes inmuebles se basaba en valores catastrales desactualizados que se basaban en los valores de los terrenos de hace varias décadas. Estos valores catastrales se multiplicaban por un factor uniforme, el llamado número de medida del impuesto, y luego se calculaban con el tipo de gravamen de cada municipio. Sin embargo, no se tenía en cuenta que el número de medida del impuesto se establecía de manera uniforme en todo el país, mientras que el tipo de gravamen era determinado individualmente por los municipios. Esto dio lugar a una evaluación catastral que se desviaba del valor real del terreno.

Con la nueva regulación se busca hacer más justa la evaluación de los terrenos. La base para el cálculo a nivel nacional será ahora el valor real del terreno, considerando factores como la ubicación de la casa o apartamento (por ejemplo, zonas demandadas o menos demandadas) y la ubicación del negocio (por ejemplo, región desfavorecida o gran ciudad). El objetivo es lograr una imposición más realista y justa.

¿Cómo se calculará el impuesto sobre bienes inmuebles 2025 según la nueva ley?

El nuevo impuesto sobre la propiedad se seguirá calculando en tres pasos: valor del terreno multiplicado por la tasa impositiva multiplicado por el tipo de gravamen. Los factores más importantes son:

• el valor de referencia del suelo (puede consultarse en los sistemas de información de valores de referencia del suelo de cada estado federal), el alquiler neto frío determinado estadísticamente (dependiendo del nivel de alquiler en el municipio; cuanto más alto sea el nivel, mayor será el alquiler neto frío).
  ● el alquiler neto frío (determinado estadísticamente y, entre otras cosas, dependiente del nivel de alquiler en el municipio; cuanto más alto, más alto el alquiler).

Otros factores que se consideran son, por ejemplo, la superficie y el tipo de terreno, así como la antigüedad del edificio.

La reforma del impuesto sobre bienes inmuebles – ¿qué debes saber para pagarlo?

Todo propietario de una propiedad o terreno, que lo posea el 1 de enero de un año, debe pagar el impuesto sobre bienes inmuebles una vez al año (impuesto sobre bienes inmuebles por año). Si supera los 30 euros, el propietario no tiene que pagarlo de una sola vez, sino que paga un cuarto del monto cada tres meses (siempre el 15 de febrero, 15 de mayo, 15 de agosto y 15 de noviembre del año en curso). Si el impuesto sobre bienes inmuebles está entre 15 y 30 €, se paga la mitad en febrero y la otra mitad en agosto. Para propietarios de terrenos y propiedades con un monto de impuesto inferior a 15 €, hay una única fecha de pago el 15 de agosto por el monto total.

Tipo de gravamen del impuesto sobre bienes inmuebles – ¿quién pagará más y quién menos a partir de 2025?

No es posible responder con precisión a esta pregunta, pero se pueden identificar ciertas tendencias. Probablemente los residentes de las grandes ciudades pagarán un impuesto sobre bienes inmuebles más alto – ya que los precios reales de los terrenos en ubicaciones caras y populares difieren mucho de los valores catastrales actuales. También los propietarios pueden pagar más:

• Casas unifamiliares (después de la reforma, estas propiedades podrían ser valoradas más alto debido a las nuevas bases de valoración),
  ● Terrenos no urbanizados (serán gravados más altos según el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles C).

Se espera que los propietarios en áreas desfavorecidas paguen un impuesto sobre bienes inmuebles más bajo, ya que la disminución de los valores de los terrenos también se reflejará en la base imponible. También podrían beneficiarse los propietarios de edificios de apartamentos, ya que en muchos estados federales solo se grava el propio terreno y no el edificio que se encuentra sobre él. En este caso, el impuesto se reparte entre los apartamentos o propietarios individuales.

El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles 2025 – información importante en forma resumida

• La venta de un terreno o una propiedad no afecta al monto del impuesto sobre bienes inmuebles en caso de cambio de propietario, ya que siempre está vinculado al terreno y no al propietario. Una excepción es la subdivisión de un apartamento después de una venta, ya que en este caso los terrenos reciben un número de impuesto propio y se recalcula el monto del impuesto.
  ● La ampliación, el derribo o la subdivisión de un terreno tiene como consecuencia que el impuesto sobre bienes inmuebles se vuelva a calcular. Esto se debe a que cambia el valor del terreno o de la propiedad.
  ● El impuesto sobre bienes inmuebles no es lo mismo que el impuesto de adquisición de propiedades. El primero, descrito en el artículo de hoy, grava la posesión de bienes inmuebles y debe pagarse anualmente; el segundo se paga solo una vez, en el momento de adquirir la nueva propiedad.

Declaración del impuesto sobre bienes inmuebles – Resumen

La nueva ley sobre el impuesto sobre bienes inmuebles de 2025 puede parecer difícil de entender a primera vista. Si tienes problemas con este tema, es aconsejable consultar a un asesor fiscal o utilizar un programa en línea de devolución de impuestos. Uno de ellos es Taxando, que ofrece declaraciones individuales de impuestos sobre bienes inmuebles a partir del paquete PREMIUM.