Tributación de Ingresos por Alquiler y Declaración de Impuestos

Si alquilas un apartamento o una casa, puedes deducir muchos gastos del impuesto sobre la renta, especialmente en los primeros años después de la compra del inmueble. En este tiempo, puedes ahorrar impuestos compensando las posibles pérdidas con otros ingresos. En nuestro artículo de hoy queremos analizar más detalladamente cómo la tributación de los ingresos por alquiler está relacionada con la declaración de impuestos.

¿Debes pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?

La tributación de los ingresos y la consideración de los gastos se realiza según el principio de devengo y flujo. Esto significa que siempre se aplican en el año en que los pagos realmente se acreditan en tu cuenta, por lo que solo puedes deducirlos en el año en que gastaste el dinero. El principio de ingreso y flujo también establece que debes declarar los ingresos por alquiler en tu declaración de impuestos cuando el inquilino realmente ha realizado un pago.

Sin embargo, hay una excepción: si los pagos regulares que realizas al cambiar de año se reciben antes del diez de enero, se atribuirán al año anterior (siempre que pertenezcan económicamente a él).

¿Qué ingresos por alquiler deben ser necesariamente gravados?

En casi todos los casos, los ingresos por alquiler deben ser gravados. Por definición, se trata de los pagos de alquiler que el inquilino te hace regularmente, incluidos todos los costos adicionales. La Hacienda en Alemania no investiga de dónde provienen estos pagos. Los considera como ingresos por alquiler y arrendamiento que deben ser declarados en el Anexo V de la declaración de impuestos. Esto también aplica para el cesión de una habitación en un apartamento en forma de subarriendo a través de, por ejemplo, Airbnb u otro portal. Si solo subarriendas la vivienda una vez, se aplica el límite de 520 euros para ti.

¿Qué gastos relacionados con el alquiler pueden reclamarse en tu declaración de impuestos?

Existen varios elementos relacionados con el alquiler que pueden deducirse fiscalmente de la suma de todos los pagos de alquiler recibidos durante el año. Estos son:

• Costos adicionales,
  ● Intereses de deudas,
  ● Depreciación del edificio,
  ● Costos de mantenimiento,
  ● Costos de construcción del inmueble,
  ● Costos adicionales de adquisición relacionados con la compra,
  ● Alquiler de un garaje o un espacio comercial.

Ingresos fiscales por alquiler vs. costos adicionales

Los gastos por costos adicionales son deducibles fiscalmente. Naturalmente, reducen la ganancia, ya que como arrendador, pagas regularmente agua, electricidad y otros costos adicionales recurrentes que el inquilino te transfiere como tarifa fija.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler vs. intereses de deuda

Las cuotas de crédito pagadas para la adquisición de un inmueble alquilable no puedes reclamarlas directamente en materia fiscal. Sin embargo, los intereses de deuda son deducibles ya que se reconocen como costos deducibles.

Impuesto por alquiler y depreciación de un edificio

Con el tiempo, los edificios pierden valor. Esta pérdida de valor se considera fiscalmente como la llamada depreciación por desgaste (AfA). Generalmente, es posible depreciar el 2 % del valor del edificio durante un periodo de 50 años. Son aplicables la parte del precio de compra correspondiente al edificio y cualquier costo de construcción.

Sin embargo, para edificios antiguos se aplica una normativa diferente: si se trata de un inmueble construido antes del 1 de enero de 1925, puedes optar por una depreciación más rápida. En este caso, la depreciación anual es del 2,5 % durante un periodo de 40 años. Esta normativa ha estado vigente desde 2023 y permite un alivio fiscal más temprano para los propietarios de construcciones históricas.

Devolución de impuestos por alquiler vs. costos de mantenimiento

Los costos de mantenimiento son gastos que surgen por la renovación de partes ya existentes del edificio, como en la renovación de baños o el intercambio de instalaciones obsoletas. Dichos costos de renovación pueden deducirse inmediatamente como costos de deducción o, según su alcance, repartirse entre dos a cinco años.

A partir del año 2025, además te beneficiarás de nuevos incentivos fiscales para reformas energéticas. Si inviertes en medidas que mejoren la eficiencia energética de un edificio, como reemplazo de ventanas antiguas, un mejor aislamiento o la instalación de una bomba de calor, puedes deducir el 20 % de los costos durante tres años fiscalmente. Estas medidas de ahorro energético deben cumplir ciertos requisitos técnicos y pueden suponer un alivio notable en la declaración de impuestos.

Devolución fiscal por ingresos por alquiler en comparación con los costos de construcción de un inmueble

El departamento fiscal considera los costos de construcción como una instalación estructural que crea algo en la propiedad que antes no existía y que aumenta el valor de uso futuro. Dichos costos puedes depreciarlos durante unos cincuenta años.

Reembolso fiscal del arrendador vs. costos de construcción cercanos a la adquisición

Los costos de construcción relacionados con la adquisición surgen cuando compras una propiedad de tu elección y luego debes renovarla. Los costos netos que incurres por la renovación en los primeros tres años después de la compra superan el 15 % del precio de compra original. En este caso, se trata de costos de construcción cercanos a la adquisición. No puedes deducir estos costos directamente y en su totalidad, sino que se distribuyen durante la vida útil de la propiedad.

Reembolso fiscal para arrendadores privados vs. alquiler de espacios comerciales o garajes

Para garajes o espacios de estacionamiento que no están conectados a un edificio residencial, debes pagar IVA. En el alquiler de espacios comerciales, como arrendador privado puedes optar por si deseas aplicar el llamado IVA o no necesariamente. Así puedes, por ejemplo, deducir el 19 % de IVA en trabajos de renovación u otras cuentas.

Desgravaciones fiscales relacionadas con los ingresos por alquiler

Para los ingresos por alquiler hay un umbral básico de exención fiscal, que corresponde a todo contribuyente en Alemania. En el año 2025, este es de 12.084 € para solteros y 24.164 € para parejas casadas que presentan declaración conjunta. Los ingresos que superen este umbral están sujetos al impuesto sobre la renta. La tasa impositiva individual se basa en el ingreso total, y en el año 2025 se encuentra entre el 14 % y el 45 %.

Importante para los arrendadores: si alquilas un apartamento o una casa a un precio de alquiler que es inferior al 66 % del alquiler comparativo local, es posible que ya no puedas deducir todos los costos de deducción fiscalmente. En tales casos, la relación de arrendamiento se considera parcialmente remunerada, lo que significa que solo es posible una deducción parcial de los costos. Para obtener la deducción total de los costos de deducción, el alquiler debe ser al menos dos tercios del alquiler de mercado local.

Impuestos sobre ingresos por alquiler – Resumen

En el artículo anterior hemos aclarado las preguntas relacionadas con la tributación de los ingresos por alquiler y la solicitud de un reembolso fiscal por estos ingresos. Esto es bastante posible, pero para no perderte en la contabilidad y calcular bien el monto final del reembolso, sería bueno usar una herramienta adecuada. Eso puede ser, por ejemplo, un programa para el cálculo del impuesto alemán. Recomendamos Taxando, una aplicación segura, fácil de usar y rápida para tu móvil.