Oporezivanje prihoda od najma i porezna prijava

Ako iznajmljuješ stan ili kuću, možeš mnoge troškove odbiti od poreza na dohodak – osobito u prvim godinama nakon kupnje nekretnine. U to vrijeme možeš uštedjeti na porezu kompenzacijom mogućih gubitaka s drugim prihodima. U našem današnjem članku detaljnije ćemo se pozabaviti kako oporezivanje prihoda od najma ovisi o poreznoj prijavi.

Moraš li plaćati porez na prihode od najma?

Oporezivanje prihoda i uzimanje u obzir troškova se vrši prema načelu priljeva i odljeva. To znači da se uvijek pripisuju godini u kojoj su uplate stvarno uplaćene na tvoj račun, tako da ih možeš odbiti samo u godini kada si potrošio novac. Načelo priljeva i odljeva također kaže da moraš prijaviti prihode od najma u svojoj poreznoj prijavi kada stanar uistinu izvrši uplatu.

Postoji, međutim, iznimka: Ako redovite uplate koje izvršiš tijekom prijelaza godine stignu do desetog siječnja, one se pripisuju prethodnoj godini (pod uvjetom da ekonomski pripadaju toj godini).

Koji prihodi od najma moraju biti oporezovani?

U gotovo svim slučajevima prihodi od najma moraju biti oporezovani. Prema definiciji, to su najamnine koje stanar redovito plaća tebi, uključujući sve dodatne troškove. Porezna služba u Njemačkoj ne provjerava odakle dolaze ove uplate. Ona ih smatra prihodima od iznajmljivanja i zakupa, koje treba navesti u poreznoj prijavi u obrascu V. To vrijedi i za ustupanje sobe u stanu u obliku podnajma putem, primjerice, Airbnb-a ili drugog portala. Ako stan iznajmljuješ samo jednom, vrijedi granica od 520 eura za tebe.

Koji troškovi vezani uz najam mogu se iskoristiti u tvojoj poreznoj prijavi?

Postoji nekoliko stavki vezanih uz najam koje se mogu odbiti od ukupne sume svih primljenih uplata tijekom godine. To su:

• Dodatni troškovi,
  ● Kamate na dugove,
  ● Amortizacija zgrade,
  ● Troškovi održavanja,
  ● Troškovi izgradnje nekretnine,
  ● Dodatni troškovi vezani uz kupnju,
  ● Najam garaže ili poslovnog prostora.

Porezi na prihode od najma vs. Dodatni troškovi

Troškovi za dodatne troškove su porezno odbitni. Oni prirodno smanjuju dobit, jer kao iznajmljivač redovito plaćaš vodu, struju i druge tekuće dodatne troškove koje stanar prenosi tebi u obliku paušala.

Porez na prihode od najma vs. Kamate na dugove

Rate kredita plaćene za kupnju najamne nekretnine ne mogu se izravno iskoristiti porezno. Odbitne su samo kamate na dugove, jer su priznate kao poslovni troškovi.

Porez na najam i amortizacija zgrade

S vremenom zgrade gube na vrijednosti. Taj gubitak vrijednosti se porezno uzima u obzir kao tzv. amortizacija za trošenje (AfA). U pravilu je moguće 2 % vrijednosti zgrade amortizirati tijekom 50 godina. U osnovi su bitni dio kupovne cijene koji otpada na zgradu i eventualni troškovi izgradnje.

Za starije zgrade vrijedi drukčiji propis: U pitanju je nekretnina izgrađena prije 1. siječnja 1925., možeš iskoristiti bržu amortizaciju. U tom slučaju godišnja amortizacija iznosi 2,5 % tijekom 40 godina. Ova regulativa vrijedi od 2023. i omogućuje ranije porezno olakšanje za vlasnike povijesnih zgrada.

Porezni povrat za prihode od najma vs. Troškovi održavanja

Troškovi održavanja su troškovi koji nastaju zbog obnove već postojećih dijelova zgrade – na primjer, kod renoviranja kupatila ili zamjene zastarjelih instalacija. Takvi troškovi obnove mogu se odmah odbiti kao poslovni trošak ili – ovisno o opsegu – rasporediti tijekom dvije do pet godina.

Od 2025. godine također ćeš imati koristi od novih poreznih poticaja za energetske sanacije. Ako investiraš u mjere koje povećavaju energetsku učinkovitost zgrade – npr. zamjenom starih prozora, boljom izolacijom ili instalacijom toplinske pumpe – možeš 20 % troškova iskoristiti porezno tijekom tri godine. Ove mjere uštede energije moraju zadovoljiti određene tehničke zahtjeve i mogu značajno olakšati tvoju poreznu prijavu.

Porezni povrat za prihode od najma u usporedbi s troškovima izgradnje nekretnine

Troškovi izgradnje od strane porezne uprave tretiraju se kao građevinska investicija koja stvara nešto u nekretnini što prije nije postojalo i povećava buduću korisnu vrijednost. Takve troškove možeš amortizirati tijekom otprilike pedeset godina.

Porezni povrat iznajmljivača vs. troškovi izgradnje povezani s kupnjom

Troškovi povezani s kupnjom nekretnine nastaju kada kupiš nekretninu svog izbora, a onda je trebaš renovirati. Neto troškovi koje imaš za renovaciju u prve tri godine nakon kupnje premašuju 15 % izvorne kupovne cijene. U tom slučaju radi se o troškovima povezanim s kupnjom. Ne možeš ih direktno i u potpunosti odbiti, nego ih rasporediš na vijek trajanja nekretnine.

Porezni povrat za privatne iznajmljivače vs. Iznajmljivanje poslovnih prostora ili garaža

Za garaže ili parkirna mjesta koja nisu povezana s građevinskim objektom moraš platiti PDV. Kod iznajmljivanja poslovnih prostora kao privatni iznajmljivač možeš odlučiti hoćeš li naplatiti tzv. porez na promet ili ne moraš nužno. Na primjer, kod renoviranja možeš skinuti 19 % PDV-a s računa za majstore ili drugih računa.

Porezne olakšice u vezi s prihodom od najma

Prihod od najma podliježe poreznom osnovnom odbitku na koji ima pravo svaki porezni obveznik u Njemačkoj. U 2025. taj odbitak iznosi 12.084 € za samce i 24.164 € za zajednički oporezovane bračne parove. Prihodi koji premašuju ovaj osnovni odbitak podliježu porezu na dohodak. Individualna porezna stopa ovisi o ukupnom prihodu i iznosi od 14 % do 45 % u 2025.

Važno za iznajmljivače: Ako iznajmljuješ stan ili kuću za cijenu najma koja iznosi manje od 66 % lokalne usporedne najamnine, možda nećeš moći odbiti sve troškove reklamiranja porezno. U takvim slučajevima najamni odnos se smatra djelomično komercijalnim, što znači da je moguć samo parcijalni odbitak troškova. Da bi ostvario puni odbitak troškova oglašavanja, najamnina bi trebala biti najmanje dvije trećine lokalne tržišne cijene.

Porezi na prihode od najma – Sažetak

U gornjem članku objasnili smo pitanja u vezi s oporezivanjem prihoda od najma i zahtjevom za povrat poreza za te prihode. To je svakako moguće, ali da se ne izgubiš u računovodstvu i dobro izračunaš konačni iznos povrata, bilo bi dobro koristiti odgovarajući alat. To može biti, na primjer, program za izračun njemačkog poreza. Preporučujemo Taxando, sigurnu, jednostavnu za korištenje i brzu aplikaciju za tvoj mobitel.