Porez na nekretnine u Njemačkoj – sve što trebaš znati o tome

Savezni zakonodavac je ispunio svoju obvezu donošenjem paketa zakona o reformi poreza na imovinu unutar roka koji je postavio Savezni ustavni sud (tj. do kraja 2019. godine) kako bi sačuvao porez na imovinu kao važan izvor prihoda za gradove i općine. Općine mogu i dalje koristiti porezne prihode i, na primjer, za sanaciju škola, bazena ili knjižnica, održavanje bolnica i vatrogasnih postaja ili izgradnju novih igrališta, biciklističkih staza, mostova ili cesta. U današnjem članku odgovaramo na najvažnija pitanja i sumnje u vezi s novim zakonom o reformi poreza na imovinu.

Porez na imovinu u Njemačkoj – što je to?

Porez na imovinu (vrijednost nekretnine) je porez na imovinu koji se obračunava na vlasništvo nad zemljištem. Postoje tri vrste poreza na imovinu:

• A (poljoprivreda) – odnosi se na poljoprivredne i šumske površine
  ● B (građevinsko zemljište) – odnosi se na zemljišta na kojima se mogu graditi zgrade i objekti,
  ● C (neizgrađeno zemljište) – stupa na snagu 2025. godine i dio je reforme poreza na imovinu; treba biti uvedena kako bi općine imale mogućnost oporezivati neizgrađena zemljišta s višom stopom.

Porez na imovinu C na neizgrađena zemljišta – što to znači?

Novi porez na imovinu C u Njemačkoj uvodi se zbog značajnog nedostatka stambenog prostora, posebice u urbanim područjima. Promjene u vrijednosti zemljišta sve se više koriste za držanje zemljišta predviđenih za gradnju kao spekulacijskih objekata. Često se zemljišta kupuju samo kako bi se čekalo povećanje vrijednosti i zatim se s dobitkom prodali. Takve akcije sprečavaju izgradnju prijeko potrebnih stambenih prostora. Upravo ovaj problem će biti riješen novom vrijednosti poreza na imovinu – općine imaju mogućnost odrediti višu poreznu stopu za zemljišta koja su spremna za gradnju, ali još uvijek neizgrađena i bez planiranih investicija.

Zašto je porez na imovinu ponovno reguliran?

Savezni ustavni sud je 2018. odlučio da je sadašnji sustav utvrđivanja poreza na imovinu neustavan jer različito tretira slična zemljišta te time krši načelo jednakog postupanja iz Ustava. Odlučeno je da novi zakon mora biti donesen najkasnije do 31. prosinca 2019., ali da se porez privremeno može naplaćivati u “starom” obliku do 31. prosinca 2024. Od 1. siječnja 2025., međutim, porez na imovinu već će se naplaćivati prema novom pravu. Cilj novog poreza na imovinu u Njemačkoj jest, između ostalog, zadržati ukupni prihod poreza na razini države približno jednak. Novi zakon će gradovima i općinama i dalje osigurati potrebne prihode.

Promjene u izračunu poreza na imovinu u Njemačkoj

Promjene su uvedene jer se dosadašnji izračun poreza na imovinu temeljio na zastarjelim jediničnim vrijednostima koje se odnose na vrijednosti zemljišta od prije nekoliko desetljeća. Te jedinične vrijednosti su se množile s jedinstvenim faktorom, tzv. poreznom mjerom, i potom su se preračunavale s koeficijentom podizanja svake općine. Međutim, nije se uzimala u obzir činjenica da je porezna mjera bila utvrđena na nacionalnoj razini, dok su koeficijenti podizanja individualno definirani od strane općina. To je dovelo do toga da se jedinična procjena razlikovala od stvarne vrijednosti zemljišta.

Novom regulacijom se nastoji pravednije procijeniti vrijednost zemljišta. Osnova za izračun trebala bi sada na nacionalnoj razini biti stvarna vrijednost zemljišta, pri čemu će se uzeti u obzir čimbenici kao što je lokacija kuće ili stana (npr. tražena ili manje tražena područja) te lokacija poslovnog objekta (npr. strukturalno slaba regija ili veliki grad). Cilj je postići realniju i pravedniju oporezivost.

Kako se porez na imovinu 2025. izračunava prema novom zakonu?

Novu naknadu za nekretnine i dalje će se izračunavati u tri koraka: vrijednost zemljišta puta porezna stopa puta koeficijent podizanja. Najvažniji čimbenici su:

• referentna vrijednost zemljišta (može se pročitati u informativnim sustavima referentnih vrijednosti zemljišta svake savezne zemlje), statistički utvrđena neto hladna najamnina (ovisno o razini najamnine u općini; što je viša razina, to je viša neto hladna najamnina).
  ● neto hladna najamnina (statistički utvrđena i između ostalog ovisna o razini najamnine u općini; što je više, to je viša najamnina).

Dodatni čimbenici koji se uzimaju u obzir su npr. površina i vrsta zemljišta te starost zgrade.

Reforma poreza na imovinu – što trebaš znati kako bi ga platio?

Svaki vlasnik nekretnine ili zemljišta koji ih posjeduje 1. siječnja neke godine, mora jednom godišnje platiti porez na imovinu (porez godišnje). Ako iznosi više od 30 eura, vlasnik ne mora platiti cijeli iznos odjednom, već svaki treći mjesec četvrtinu iznosa (uvijek 15. veljače, 15. svibnja, 15. kolovoza i 15. studenog tekuće godine). Ako porez iznosi između 15 i 30 eura, polovica se plaća u veljači, a druga polovica u kolovozu. Za vlasnike zemljišta i nekretnina s poreznim iznosom manjim od 15 eura postoji samo jedan datum plaćanja 15. kolovoza za cijeli iznos.

Koeficijent podizanja poreza na imovinu – tko plaća više, a tko manje od 2025. godine?

Na ovo pitanje nije moguće točno odgovoriti, ali mogu se prepoznati određene tendencije. Vjerojatno će veći porez na imovinu plaćati stanovnici velikih gradova – budući da stvarne cijene zemljišta u skupim i popularnim lokacijama znatno odstupaju od trenutnih jedinstvenih vrijednosti. Također, vlasnici mogu plaćati više:

• Obiteljske kuće (nakon reforme ta imovina bi mogla biti procijenjena više zbog novih osnova procjene),
  ● neizgrađena zemljišta (porezat će se višom stopom prema novom porezu C).

Niži porez na imovinu vjerojatno će plaćati vlasnici u regijama s niskim prihodima, budući da se niže vrijednosti zemljišta također odražavaju u poreznoj osnovi. Također, vlasnici višestambenih zgrada mogu imati koristi, jer se u mnogim saveznim zemljama oporezuje samo zemljište, a ne zgrada koja na njemu stoji. U ovom slučaju porezni iznos se raspodjeljuje na pojedinačne stanove ili vlasnike.

Novi porez na imovinu 2025. – važne informacije u kratkim crtama

• Prodaja zemljišta ili nekretnine ne mijenja iznos poreza na imovinu prilikom promjene vlasništva, jer je uvijek vezan uz zemljište, a ne uz vlasnika. Iznimka je podjela stana nakon prodaje – u tom slučaju zemljišta dobivaju svoj porezni broj i porezni iznos se ponovno obračunava.
  ● Proširenje, rušenje ili podjela zemljišta rezultira time da se porez na imovinu ponovno računaju. To se događa jer se mijenja vrijednost zemljišta ili nekretnine.
  ● Porez na imovinu nije isto što i porez na prijenos nekretnina. Prvi, o kojem se govori u današnjem članku, oporezuje nekretninu i mora se plaćati godišnje; drugi se plaća samo jednom – prilikom kupnje nove nekretnine.

Prijava poreza na imovinu – Sažetak

Novi zakon o porezu na imovinu 2025. na prvi pogled može biti teško razumljiv. Ako imate problema s ovom temom, preporučuje se savjetovanje s poreznim savjetnikom ili korištenje internetskog programa za povrat poreza. Jedan od njih je Taxando, koji od PREMIUM paketa nudi individualne prijave poreza na imovinu.