Tassazione dei redditi da locazione e dichiarazione dei redditi

Se affitti un appartamento o una casa, puoi detrarre molte spese dall’imposta sul reddito, soprattutto nei primi anni dopo l’acquisto dell’immobile. In questo periodo, puoi risparmiare tasse compensando eventuali perdite con altri redditi. Nel nostro articolo di oggi vogliamo esaminare più da vicino come la tassazione dei redditi da locazione sia collegata alla dichiarazione dei redditi.

Devi pagare le tasse sui redditi da locazione?

La tassazione dei redditi e la deduzione delle spese avviene secondo il principio di competenza di cassa. Ciò significa che si manifestano sempre nell’anno in cui i pagamenti vengono effettivamente accreditati sul tuo conto, in modo che tu possa detrarli solo nell’anno in cui hai speso il denaro. Il principio di competenza di cassa stabilisce anche che devi dichiarare i redditi da locazione nella tua dichiarazione dei redditi quando l’inquilino ha effettivamente effettuato un pagamento.

Tuttavia, esiste un’eccezione: se i pagamenti regolari che effettui alla fine dell’anno arrivano entro il dieci gennaio, vengono attribuiti all’anno precedente (purché economicamente pertinenti).

Quali redditi da locazione devono essere assolutamente tassati?

In quasi tutti i casi, i redditi da locazione devono essere tassati. Per definizione, si tratta dei pagamenti di affitto che l’inquilino ti effettua regolarmente, inclusi tutti i costi accessori. L’ufficio delle imposte in Germania non verifica da dove provengano questi pagamenti. Li considera come redditi da affitto e locazione che devono essere dichiarati nel modulo V della dichiarazione dei redditi. Ciò vale anche per la concessione di una stanza in un appartamento sotto forma di subaffitto tramite, ad esempio, Airbnb o un altro portale. Se affitti l’appartamento solo una volta, per te si applica il limite di 520 euro.

Quali spese relative all’affitto possono essere dichiarate nella tua dichiarazione dei redditi?

Esistono diversi articoli relativi agli affitti che possono essere dedotti dalla somma di tutti i pagamenti di affitto ricevuti durante l’anno. Questi sono:

• Costi accessori,
  ● Interessi sui debiti,
  ● Ammortamento dell’edificio,
  ● Costi di manutenzione,
  ● Costi di costruzione dell’immobile,
  ● Costi accessori all’acquisto,
  ● Affitto di un garage o di uno spazio commerciale.

Redditi da locazione vs. costi accessori

Le spese per i costi accessori sono deducibili. Naturalmente riducono il profitto, poiché come locatore paghi regolarmente acqua, elettricità e altri costi accessori che l’inquilino ti trasferisce in somma fissa.

Tasse sui redditi da locazione vs. interessi sul debito

Le rate del prestito pagate per l’acquisto di un immobile da locare non possono essere dedotte direttamente dalle tasse. Tuttavia, gli interessi sul debito sono deducibili in quanto riconosciuti come spese pubblicitarie.

Tassazione dei redditi da locazione e ammortamento di un edificio

Nel tempo, gli edifici perdono valore. Questo deprezzamento viene considerato fiscalmente come ammortamento per usura (AfA). Di solito, è possibile ammortizzare il 2% del valore dell’immobile su un periodo di 50 anni. Rilevante è la parte del prezzo d’acquisto riferita all’edificio ed eventuali costi di costruzione.

Per gli edifici più vecchi, tuttavia, si applica una regolamentazione diversa: se si tratta di un immobile costruito prima del 1° gennaio 1925, è possibile beneficiare di un ammortamento più rapido. In questo caso, l’ammortamento annuale è del 2,5% su un periodo di 40 anni. Questa regolamentazione è in vigore dal 2023 e consente quindi un alleggerimento fiscale anticipato per i proprietari di edifici storici.

Rimborso delle tasse per redditi da locazione vs. costi di manutenzione

I costi di manutenzione sono spese che derivano dal rinnovo di parti dell’edificio già esistenti, ad esempio durante la ristrutturazione di bagni o la sostituzione di tubazioni obsolete. Tali costi di ristrutturazione possono essere detratti immediatamente come spese pubblicitarie o – a seconda dell’entità – distribuiti su un periodo da due a cinque anni.

A partire dal 2025 beneficerai inoltre di nuovi incentivi fiscali per le ristrutturazioni energetiche. Se investi in interventi che migliorano l’efficienza energetica di un edificio, ad esempio sostituendo finestre vecchie, migliorando l’isolamento o installando una pompa di calore, puoi dedurre fiscalmente il 20% dei costi su tre anni. Queste misure di risparmio energetico devono soddisfare determinati requisiti tecnici e possono rappresentare un notevole sollievo nella dichiarazione dei redditi.

Rimborso fiscale per redditi da locazione rispetto ai costi di costruzione di un immobile

I costi di costruzione sono trattati dall’ufficio delle imposte come un’opera che crea qualcosa nella proprietà che prima non c’era e che aumenta il valore d’uso futuro. Tali costi possono essere ammortizzati su un periodo di circa cinquanta anni.

Rimborso fiscale del locatore vs. costi di fabbricazione vicini all’acquisto

I costi di fabbricazione legati all’acquisto sorgono quando acquisti un immobile di tua scelta e poi devi ristrutturarlo. I costi netti sostenuti per la ristrutturazione nei primi tre anni dopo l’acquisto superano il 15% del prezzo d’acquisto originale. In questo caso, si tratta di costi di fabbricazione vicini all’acquisto. Non puoi detrarli direttamente e per intero, ma li distribuisci sulla durata dell’immobile.

Rimborso fiscale per locatori privati vs. locazione di spazi commerciali o garage

Per i garage o i posti auto non collegati a un edificio residenziale, devi pagare l’IVA. Nell’affitto di locali commerciali, puoi scegliere come locatore privato se addebitare o meno l’IVA. Ad esempio, durante i lavori di ristrutturazione puoi detrarre il 19% dell’IVA su fatture di artigiani o altre spese.

Agevolazioni fiscali relative ai redditi da locazione

Per i redditi da locazione vale una soglia di esenzione fiscale, che spetta a ogni contribuente in Germania. Nel 2025, questa ammonta a 12.084 € per i single e a 24.164 € per le coppie sposate congiuntamente. I redditi che superano questa soglia sono soggetti all’imposta sul reddito. L’aliquota fiscale individuale dipende dal reddito complessivo e nel 2025 varia tra il 14% e il 45%.

Importante per i locatori: Se affitti un appartamento o una casa a un canone inferiore al 66% del canone di mercato locale, potresti non poter più dedurre tutte le spese pubblicitarie dalle tasse. In tali casi, il rapporto di locazione viene classificato come parzialmente oneroso, il che significa che è possibile solo una detrazione parziale delle spese. Per ottenere la piena detrazione delle spese pubblicitarie, l’affitto dovrebbe essere almeno due terzi del canone di mercato locale abituale.

Tasse sui redditi da locazione – Sommario

Nel contributo sopra abbiamo spiegato le domande relative alla tassazione dei redditi da locazione e alla richiesta di un rimborso fiscale per questi redditi. È certamente possibile, ma per non perdersi nei conti e calcolare bene l’importo finale del rimborso, sarebbe utile usare uno strumento adeguato. Questo potrebbe essere, ad esempio, un programma per calcolare le tasse tedesche. Consigliamo Taxando, un’applicazione sicura, semplice da usare e veloce per il tuo cellulare.