Opodatkowanie dochodów z najmu i deklaracja podatkowa

Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub dom, możesz odliczyć wiele wydatków od podatku dochodowego – zwłaszcza w pierwszych latach po zakupie nieruchomości. W tym czasie możesz oszczędzać podatki poprzez odliczenie możliwych strat od innych dochodów. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się bliżej, jak opodatkowanie dochodów z najmu ma się do zeznania podatkowego.

Czy musisz płacić podatki od dochodów z najmu?

Opodatkowanie dochodów i uwzględnienie wydatków odbywa się na zasadzie kasowej. Oznacza to, że zawsze występują w roku, w którym płatności faktycznie są zaksięgowane na twoim koncie, tak że możesz je odliczyć tylko w roku, w którym wydałeś pieniądze. Zasada kasowa oznacza również, że musisz uwzględnić dochody z najmu w swoim zeznaniu podatkowym, gdy najemca faktycznie dokonał płatności.

Istnieje jednak wyjątek: Jeśli regularne płatności, które dokonujesz na przełomie roku, zostaną zrealizowane do dziesiątego stycznia, zostaną przyporządkowane do poprzedniego roku (jeśli mają charakter gospodarczy).

Jakie dochody z najmu muszą być koniecznie opodatkowane?

W prawie wszystkich przypadkach dochody z najmu muszą być opodatkowane. Z definicji są to płatności czynszu, które najemca regularnie ci przekazuje, w tym wszystkie koszty dodatkowe. Urząd skarbowy w Niemczech nie bada, skąd pochodzą te płatności. Traktuje je jako dochody z najmu i dzierżawy, które muszą być zgłoszone w załączniku V do zeznania podatkowego. Dotyczy to również wynajmu pokoju w mieszkaniu na zasadzie podnajmu np. przez Airbnb lub inne portale. Jeśli wynajmujesz mieszkanie tylko raz, dla ciebie obowiązuje limit 520 euro.

Jakie wydatki związane z najmem mogą być uwzględnione w twoim zeznaniu podatkowym?

Istnieje kilka pozycji związanych z najmem, które można odliczyć od sumy wszystkich otrzymanych w ciągu roku płatności czynszowych. Są to:

• Koszty dodatkowe,
  ● Odsetki od długów,
  ● Amortyzacja budynku,
  ● Koszty utrzymania,
  ● Koszty wytworzenia nieruchomości,
  ● Koszty zakupu związane z nabyciem,
  ● Czynsz za garaż lub pomieszczenie użytkowe.

Podatki od dochodów z najmu vs. koszty dodatkowe

Wydatki na koszty dodatkowe można odliczyć podatkowo. Oczywiście zmniejszają one zysk, ponieważ jako właściciel regularnie opłacasz wodę, prąd i inne bieżące koszty dodatkowe, które najemca przekazuje ci jako ryczałt.

Podatek od dochodów z najmu vs. odsetki od długów

Płacone raty kredytu na nabycie nieruchomości na wynajem nie mogą być bezpośrednio uwzględnione podatkowo. Można jednak odliczyć odsetki od długów, ponieważ są one uznawane za koszty eksploatacyjne.

Podatek od najmu a amortyzacja budynku

W miarę upływu czasu budynki tracą na wartości. Ta utrata wartości jest podatkowo uznawana jako tzw. amortyzacja za zużycie (AfA). Zazwyczaj można odliczyć 2% wartości budynku przez okres 50 lat. Ważne są tutaj część ceny zakupu przypadająca na budynek oraz ewentualne koszty wytworzenia.

Dla starszych budynków obowiązują jednak inne przepisy: jeśli jest to nieruchomość zbudowana przed 1 stycznia 1925 roku, możesz zastosować szybszą amortyzację. W tym przypadku roczna amortyzacja wynosi 2,5% przez okres 40 lat. Taka zasada obowiązuje od 2023 roku i umożliwia wcześniejszą ulgę podatkową dla właścicieli budynków historycznych.

Zwrot podatku z najmu vs. koszty utrzymania

Koszty utrzymania to wydatki powstałe z tytułu odnowy istniejących już części budynku – na przykład przy remoncie łazienek lub wymianie przestarzałych instalacji. Takie koszty renowacyjne można natychmiast odliczyć jako koszty reklamowe, lub w zależności od zakresu – rozłożyć na okres od dwóch do pięciu lat.

Od 2025 roku skorzystasz również z nowych ulg podatkowych na energooszczędne remonty. Jeśli zainwestujesz w środki zwiększające efektywność energetyczną budynku – na przykład wymieniając stare okna, lepszą izolację czy instalację pompy ciepła – możesz odliczyć 20% kosztów przez trzy lata. Te środki oszczędzające energię muszą spełniać określone wymagania techniczne i mogą stanowić znaczącą ulgę przy rozliczeniu podatkowym.

Zwrot podatku dochodowego od dochodów z najmu w porównaniu z kosztami budowy nieruchomości

Koszty budowy są uznawane przez urząd skarbowy za budowlane aktywa, które tworzą coś w nieruchomości, czego wcześniej nie było, i które zwiększają przyszłą wartość użytkową. Takie koszty możesz amortyzować przez około pięćdziesiąt lat.

Zwrot podatku dla wynajmującego versus koszty przybliżone nabycia

Koszty przybliżone nabycia powstają, gdy kupujesz wybraną nieruchomość i musisz ją potem wyremontować. Netto koszty, które poniesiesz na renowację w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu, przekraczają 15% pierwotnej ceny zakupu. W takim przypadku są to koszty przybliżone nabycia. Nie możesz ich odliczyć bezpośrednio i w pełnej wysokości, lecz rozłożyć je na okres życia nieruchomości.

Zwrot podatku dla prywatnych wynajmujących vs. wynajem pomieszczeń użytkowych lub garaży

Za garaże lub miejsca parkingowe, które nie są związane z budynkiem mieszkalnym, musisz płacić podatek VAT. Przy wynajmowaniu pomieszczeń użytkowych możesz jako prywatny wynajmujący zdecydować, czy będziesz naliczać tzw. podatek VAT, czy niekoniecznie. Możesz np. przy pracach remontowych odliczyć 19% VAT od rachunków za usługi budowlane lub inne.

Ulgi podatkowe związane z dochodami z najmu

Dla dochodów z najmu obowiązuje podstawowy zwolnienie podatkowe, które przysługuje każdemu podatnikowi w Niemczech. W 2025 roku wynosi ono 12.084 € dla osób samotnych i 24.164 € dla małżeństw rozliczających się wspólnie. Dochody przekraczające ten próg podlegają podatkowi dochodowemu. Indywidualna stawka podatkowa jest ustalana w zależności od całkowitego dochodu i wynosi w 2025 roku między 14% a 45%.

Ważne dla wynajmujących: Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub dom po czynszu, który wynosi mniej niż 66% lokalnego czynszu porównawczego, być może nie będziesz mógł odliczyć wszystkich kosztów reklamowych. W takich przypadkach stosunek najmu jest uznawany za częściowo odpłatny, co oznacza, że tylko częściowe odliczenie kosztów jest możliwe. Aby uzyskać pełne odliczenie kosztów reklamowych, czynsz powinien wynosić co najmniej dwie trzecie lokalnej stawki rynkowej.

Podatki od dochodów z najmu – podsumowanie

W powyższym artykule wyjaśniliśmy pytania związane z opodatkowaniem dochodów z najmu i ubieganiem się o zwrot podatku za te dochody. Jest to całkiem możliwe, ale aby nie pogubić się w księgowości i dobrze obliczyć ostateczną kwotę zwrotu, warto użyć odpowiedniego narzędzia. Może to być na przykład program do obliczania podatku niemieckiego. Polecamy Taxando, bezpieczną, łatwą w obsłudze i szybką aplikację dla twojego telefonu.