Impozitarea veniturilor din chirii și declarația fiscală

Dacă închiriezi un apartament sau o casă, poți deduce multe cheltuieli din impozitul pe venit – mai ales în primii ani după achiziționarea proprietății. În această perioadă poți economisi taxe prin compensarea posibilelor pierderi cu alte venituri. În articolul nostru de astăzi dorim să analizăm mai detaliat cum se leagă impozitarea veniturilor din chirii de declarația fiscală.

Trebuie să plătești impozit pe veniturile din chirii?

Impozitarea veniturilor și luarea în considerare a cheltuielilor se face conform principiului fluxului și refluxului. Aceasta înseamnă că acestea se aplică întotdeauna în anul în care plățile sunt efectiv creditate în contul tău, astfel încât le poți deduce doar în anul în care ai cheltuit banii. Principiul fluxului și refluxului prevede, de asemenea, că trebuie să declari veniturile din chirii în declarația fiscală, dacă chiriașul a efectuat efectiv o plată.

Există totuși o excepție: dacă plățile regulate pe care le faci la schimbarea anului ajung până pe 10 ianuarie, acestea se atribuie anului anterior (dacă economic aparțin acestuia).

Ce venituri din chirii trebuie neapărat impozitate?

În aproape toate cazurile, veniturile din chirii trebuie impozitate. Prin definiție, acestea sunt plățile de chirie pe care chiriașul le efectuează regulat către tine, inclusiv toate costurile suplimentare. Fiscul din Germania nu verifică de unde provin aceste plăți. Le consideră venituri din închiriere și leasing, care trebuie declarate în declarația fiscală în anexa V. Acest lucru este valabil și pentru cedarea unei camere în formă de subînchiriere prin, de exemplu, Airbnb sau alt portal. Dacă subînchiriezi doar o dată apartamentul, pentru tine se aplică limita de 520 de euro.

Ce cheltuieli legate de chirie pot fi revendicate în declarația ta fiscală?

Există mai multe articole legate de chirie care sunt deductibile fiscal din suma totală a tuturor plăților de chirie primite în timpul anului. Acestea sunt:

• Costuri suplimentare,
  ● Dobânzi pentru datorii,
  ● Amortizarea clădirii,
  ● Costuri de întreținere,
  ● Costurile de construcție a proprietății,
  ● Costuri suplimentare de achiziție în legătură cu cumpărarea,
  ● Chiria unui garaj sau spațiu comercial.

Venituri din chirii vs. costuri suplimentare

Cheltuielile pentru costuri suplimentare sunt deductibile fiscal. În mod natural, acestea reduc profitul, deoarece în calitate de proprietar plătești în mod regulat apă, electricitate și alte costuri suplimentare curente, pe care chiriașul le transmite către tine ca o sumă fixă.

Impozit pe veniturile din chirii vs. dobânzi pentru datorii

Ratele de credit plătite pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriat nu pot fi revendicate direct fiscal. Cu toate acestea, dobânzile pentru datorii sunt deductibile, deoarece sunt recunoscute ca și costuri de publicitate.

Impozit pe chirii și amortizarea unei clădiri

De-a lungul timpului, clădirile își pierd din valoare. Această pierdere de valoare este luată în considerare fiscal ca așa-numită amortizare pentru uzură (AfA). De obicei, este posibilă deducerea a 2% din valoarea clădirii pe o perioadă de 50 de ani. Relevant este partea din prețul de achiziție care revine clădirii și eventualele costuri de construcție.

Pentru clădirile mai vechi se aplică totuși o reglementare diferită: În cazul unei proprietăți construite înainte de 1 ianuarie 1925, poți beneficia de o amortizare mai rapidă. În acest caz, amortizarea anuală este de 2,5% pe o perioadă de 40 de ani. Această reglementare este valabilă din 2023 și permite astfel o ușurare fiscală mai timpurie pentru proprietarii de clădiri istorice.

Restituire impozit pe chirii vs. costuri de întreținere

Costurile de întreținere sunt cheltuieli care apar din reînnoirea unor părți deja existente ale clădirii – de exemplu, la renovarea băilor sau înlocuirea conductelor vechi. Astfel de costuri de renovare pot fi deduse fie imediat ca și costuri de publicitate, fie – în funcție de amploare – pe o perioadă de doi până la cinci ani.

Începând cu anul 2025, beneficiezi de noi facilități fiscale pentru renovări energetice. Dacă investești în măsuri care cresc eficiența energetică a unei clădiri – de exemplu, prin înlocuirea ferestrelor vechi, o izolație mai bună sau instalarea unei pompe de căldură – poți deduce fiscal 20% din costuri pe o perioadă de trei ani. Aceste măsuri de economisire a energiei trebuie să corespundă unor cerințe tehnice specifice și pot aduce o ușurare semnificativă la declarația fiscală.

Restituirea impozitului pe chirii în comparație cu costurile de construcție ale unei proprietăți

Costurile de construcție sunt tratate de către fisc ca o instalație structurală care creează ceva în proprietate care nu era prezent înainte și care crește valoarea viitoare de utilizare. Astfel de costuri pot fi deduse pe o perioadă de aproximativ cincizeci de ani.

Restituirea impozitului de către închiriere vs. costurile de construcție legate de achiziție

Costurile de construcție legate de achiziție apar atunci când cumperi o proprietate aleasă și apoi trebuie să o renovezi. Cheltuielile nete pe care le faci pentru renovare în primii trei ani după achiziție depășesc 15% din prețul inițial de achiziție. În acest caz, este vorba despre costuri de construcție legate de achiziție. Acestea nu pot fi deduse direct și integral, ci trebuie repartizate pe durata de viață a proprietății.

Restituirea impozitului pentru proprietarii privați vs. închirierea spațiilor comerciale sau garajelor

Pentru garaje sau parcări care nu sunt legate de o clădire rezidențială, trebuie să plătești TVA. La închirierea spațiilor comerciale poți alege să facturezi sau nu așa-numita taxă pe valoarea adăugată. De exemplu, la lucrările de renovare poți deduce 19% TVA din facturile pentru lucrări sau alte costuri.

Facilități fiscale legate de veniturile din chirii

Pentru veniturile din chirii se aplică o deducere personală de bază care este acordată fiecărui contribuabil din Germania. În anul 2025, aceasta este de 12.084 € pentru persoane singure și 24.164 € pentru cuplurile căsătorite care declară împreună. Veniturile care depășesc această deducere sunt supuse impozitului pe venit. Cota individuală de impozitare este determinată de venitul total și se situează în 2025 între 14% și 45%.

Important pentru proprietari: Dacă închiriezi un apartament sau o casă la un preț de chirie care este mai mic de 66% din chiria comparativă locală, s-ar putea să nu mai poți deduce complet toate costurile de publicitate. În astfel de cazuri, raportul de închiriere este considerat parțial plătit, ceea ce înseamnă că doar o deducere proporțională a costurilor este posibilă. Pentru a beneficia de deducerea completă a costurilor de publicitate, chiria ar trebui să fie de cel puțin două treimi din chiria de piață locală.

Impozite pe veniturile din chirii – Rezumat

În articolul de mai sus am explicat întrebările legate de impozitarea veniturilor din chirii și solicitarea unei restituiri de taxe pentru aceste venituri. Acest lucru este cu siguranță posibil, dar pentru a nu te pierde în contabilitate și pentru a calcula bine suma finală de restituire, ar fi bine să folosești un instrument potrivit. Acesta poate fi, de exemplu, un program de calcul al impozitului german. Recomandăm Taxando, o aplicație sigură, ușor de utilizat și rapidă pentru telefonul tău.