Impozitul pe proprietate în Germania – tot ce trebuie să știi despre asta

Legiuitorul federal a îndeplinit obligația sa cu privire la menținerea taxei funciare ca sursă importantă de venituri pentru orașe și comune, adoptând pachetul de reformă fiscală imobiliară în termenul stabilit de Curtea Constituțională Federală (deci până la sfârșitul anului 2019). Comunele pot continua să folosească fondurile fiscale și, de exemplu, să le utilizeze pentru renovarea școlilor, piscinelor sau bibliotecilor, întreținerea spitalelor și stațiilor de pompieri sau pentru construirea de noi locuri de joacă, piste de biciclete, poduri sau străzi. În articolul nostru de astăzi, răspundem la cele mai importante întrebări și îndoieli legate de noua lege a reformei fiscale imobiliare.

Taxa funciară în Germania – ce este aceasta?

Taxa funciară (valoarea fiscală funciară) este un impozit pe avere, care se aplică asupra proprietății pe terenuri. Există trei tipuri de taxe funciare:

• A (agricol) – se aplică terenurilor agricole și forestiere
  ● B (teren construibil) – se aplică terenurilor pe care pot fi ridicate clădiri și construcții,
  ● C (teren neconstruit) – intră în vigoare din 2025 și face parte din reforma fiscală funciară; aceasta ar trebui introdusă pentru a permite comunelor să taxeze terenurile neconstruite cu o rată mai mare.

Taxa funciară C pe terenuri neconstruite – ce înseamnă aceasta?

Noua taxă funciară C din Germania este introdusă datorită lipsei semnificative de locuințe, în special în zonele urbane. Schimbările de valoare asociate terenurilor sunt din ce în ce mai frecvent utilizate pentru a păstra terenurile construibile ca obiecte de speculație. Frecvent, terenurile sunt cumpărate doar pentru a se aștepta o creștere a valorii și apoi a le vinde cu profit. Astfel de acțiuni împiedică construcția de locuințe necesare. Exact această problemă este rezolvată cu noua valoare fiscală funciară – comunele au posibilitatea de a stabili o rată de impozitare mai mare pentru terenurile construibile, dar încă neconstruite, pe care nu sunt planificate investiții.

De ce a fost reglementată nou taxa funciară?

Curtea Constituțională Federală a decis în 2018 că sistemul actual de evaluare a taxei funciare este neconstituțional, deoarece tratează terenuri similare în mod diferit și astfel încalcă principiul egalității de tratament din Constituție. S-a hotărât că noua lege trebuie să fie adoptată cel târziu până la 31 decembrie 2019, dar că taxa însăși poate fi colectată provizoriu până la 31 decembrie 2024 în forma „veche”. Începând cu 1 ianuarie 2025, însă, taxa funciară va fi colectată deja conform noii legislații. Obiectivul noii taxe funciare în Germania este, printre altele, să mențină nivelul general al taxei funciare la nivel de land aproape constant. Noua lege va asigura în continuare veniturile necesare comunelor și orașelor.

Modificări ale calculării taxei funciare în Germania

Modificările au fost introduse deoarece calculul anterior al taxei funciare se baza pe valori unitare învechite, care se bazau pe valorile terenurilor de acum câteva decenii. Aceste valori unitare erau multiplicate cu un factor unitar, numit cota de impozitare, și apoi compensate cu rata de impozitare a fiecărei comune. Totuși, nu s-a ținut cont de faptul că cota de impozitare era stabilită unitar la nivel federal, în timp ce rata de impozitare era stabilită individual de fiecare comună. Acest lucru a condus la o discrepanță între valoarea unitară și valoarea reală a terenului.

Cu noua reglementare se urmărește să se facă evaluarea terenurilor mai echitabilă. Baza de calcul la nivel federal ar trebui să fie acum valoarea reală a terenului, luându-se în considerare factori precum locația casei sau a apartamentului (de exemplu, zone dorite sau mai puțin dorite) precum și locația activității comerciale (de exemplu, regiuni slab dezvoltate sau orașe mari). Scopul este atingerea unei impozitări mai realiste și mai echitabile.

Cum se va calcula taxa funciară în 2025 conform noii legi?

Noua taxă pe proprietăți va fi calculată în continuare în trei pași: valoarea terenului înmulțită cu cota de impozitare înmulțită cu rata de impozitare. Factorii cei mai importanți sunt:

• valoarea de referință a solului (aceasta poate fi consultată în sistemele de informații referitoare la valoarea de referință a solului din fiecare land), chiria netă rece statistic determinată (dependentă de nivelul de închiriere al comunei; cu cât nivelul este mai mare, cu atât chiria netă rece este mai mare).
  ● chiria netă rece (determinată statistic și, printre altele, dependentă de nivelul de închiriere în comună; cu cât este mai mare, cu atât este mai mare chiria).

Alți factori care sunt luați în considerare includ, de exemplu, suprafața și tipul terenului, precum și vârsta clădirii.

Reforma taxei funciare – ce trebuie să știi pentru a o plăti?

Fiecare proprietar al unei clădiri sau al unui teren, care deține aceasta la 1 ianuarie al unui an, trebuie să plătească o dată pe an taxa funciară (taxa funciară pe an). Dacă aceasta depășește 30 de euro, proprietarul nu trebuie să o plătească o singură dată, ci o dată la trei luni un sfert din sumă (mereu pe 15 februarie, 15 mai, 15 august și 15 noiembrie al anului în curs). Pentru o taxă funciară între 15 și 30 €, jumătate se plătește în februarie și cealaltă jumătate în august. Pentru proprietarii de terenuri și imobile cu o sumă de impozit de sub 15 €, există o singură dată de plată pe 15 august pentru întreaga sumă.

Rata de impozitare a taxei funciare – cine plătește mai mult și cine mai puțin din 2025?

Nu este posibil să răspunzi exact la această întrebare, dar anumite tendințe pot fi identificate. O taxă funciară mai mare vor plăti probabil locuitorii orașelor mari – deoarece prețurile reale ale terenurilor în locații scumpe și populare diferă mult de valorile unitare curente. De asemenea, proprietarii pot plăti mai mult:

• Case de familie (după reforma, aceste imobile ar putea fi evaluate mai mult pe baza noilor fundamente de evaluare),
  ● terenuri neconstruite (vor fi impozitate mai mult conform noii taxe funciare C).

O taxă funciară mai mică vor plăti probabil proprietarii din zonele slab dezvoltate, deoarece scăderea valorilor terenurilor se reflectă și în evaluarea fiscală. De asemenea, proprietarii de imobile multifamiliale pot beneficia, deoarece în multe landuri doar terenul în sine și nu clădirea de pe el este impozitată. În acest caz, suma de impozit este repartizată pe apartamentele sau proprietarii individuali.

Noua taxă funciară 2025 – informații importante pe scurt

• Vânzarea unui teren sau a unei proprietăți nu schimbă nivelul taxei funciare în cazul schimbării proprietarului, deoarece este întotdeauna legată de teren și nu de proprietar. O excepție o constituie divizarea unui apartament după o vânzare – în acest caz, terenurile primesc un nou număr fiscal și suma de impozit este recalculată.
  ● Extinderea, demolarea sau divizarea unui teren are ca efect recalcularea taxei funciare. Acest lucru se datorează faptului că valoarea terenului sau a proprietății se schimbă.
  ● Taxa funciară nu este același lucru cu impozitul pe achiziția de bunuri imobile. Prima, descrisă în articolul de astăzi, impozitează proprietatea și trebuie plătită anual; cealaltă se plătește o singură dată – la momentul achiziției unei noi proprietăți.

Declarația de impozit funciar – Concluzie

Noua lege privind taxa funciară 2025 poate părea greu de înțeles la prima vedere. Dacă ai probleme cu acest subiect, este recomandabil să consulți un consultant fiscal sau să folosești un program online pentru restituirea impozitelor. Unul dintre acestea este Taxando, care oferă declarații de impozit funciar personalizate începând cu pachetul PREMIUM.