Земельный налог в Германии – всё, что вы должны об этом знать

Федеральный законодатель, приняв пакет реформы налога на недвижимость в течение срока, установленного Федеральным конституционным судом (то есть до конца 2019 года), исполнил свое обязательство сохранить налог на недвижимость как важный источник дохода для городов и общин. Коммуны могут продолжать использовать налоговые доходы и, например, направлять их на ремонт школ, бассейнов или библиотек, поддержание больниц и пожарных станций, а также строительство новых игровых площадок, велосипедных дорожек, мостов или дорог. В нашей сегодняшней статье мы отвечаем на основные вопросы и сомнения по поводу нового закона о реформе налога на недвижимость.

Налог на недвижимость в Германии – что это такое?

Налог на недвижимость (стоимость налога на недвижимость) – это налог на имущество, взимаемый с владения землей. Различают три вида налога на недвижимость:

• А (сельскохозяйственный) – применяется к сельскохозяйственным и лесным территориям
  ● Б (земельные участки) – применяется к участкам, на которых могут быть построены здания и сооружения,
  ● В (незастроенные участки) – вступает в силу с 2025 года и является частью реформы налога на недвижимость; она введена для того, чтобы у общин появилась возможность облагать налогом незастроенные участки по более высокой ставке.

Налог на недвижимость В на незастроенные участки – что это значит?

Новый налог на недвижимость В в Германии вводится из-за значительного дефицита жилья, особенно в городских районах. Связанные с этим изменения в стоимости земли все чаще используются для удержания подготовленных к застройке участков в качестве объектов спекуляции. Часто участки покупаются только для того, чтобы дождаться увеличения стоимости и затем продать их с прибылью. Такие действия препятствуют строительству крайне необходимого жилья. Именно эту проблему решает новая стоимость налога на недвижимость – общины получают возможность устанавливать более высокую налоговую ставку для застроек, годных к застройке, но на которых не планируются инвестиции.

Почему налог на недвижимость был пересмотрен?

Федеральный конституционный суд в 2018 году постановил, что действующая система оценки налога на недвижимость является неконституционной, так как она по-разному обращается с одинаковыми участками, что нарушает принцип равенства согласно Основному закону. Было решено, что новый закон должен быть принят не позднее 31 декабря 2019 года, но сам налог временно может взиматься в «старой» форме до 31 декабря 2024 года. Однако с 1 января 2025 года налог на недвижимость уже будет взиматься по новому закону. Целью нового налога на недвижимость в Германии является, в частности, сохранение общего объема налога на земельном уровне примерно на том же уровне. Новый закон будет продолжать обеспечивать необходимыми доходами общины и города.

Изменения в расчете налога на недвижимость в Германии

Изменения были введены, потому что предыдущий расчет налога на недвижимость основывался на устаревших единых стоимостях, которые были основаны на стоимости земель из нескольких десятилетий назад. Эти единые стоимости умножались на единый фактор, так называемое число налоговой оценки, а затем корректировались на коэффициент муниципалитета. Однако не учитывалось, что число налоговой оценки устанавливается единообразно на федеральном уровне, тогда как коэффициент устанавливается отдельно муниципалитетами. Это привело к тому, что единая оценка расходилась с фактической стоимостью земли.

Новая регуляция стремится сделать оценку земли более справедливой. Основой для расчета на федеральном уровне должна теперь стать фактическая стоимость земли, при этом будут учитываться факторы, такие как расположение дома или квартиры (например, в популярных или менее популярных районах) и местоположение коммерческого объекта (например, слабая структура региона или крупный город). Целью является достижение более реалистичного и справедливого налогообложения.

Как будет рассчитываться налог на недвижимость в 2025 году по новому закону?

Новый налог на имущество будет по-прежнему рассчитываться в три этапа: стоимость земли умножается на налоговую ставку и на коэффициент. Важнейшие факторы являются:

• рыночная стоимость земли (ее можно найти в системах информации о рыночной стоимости земли отдельных федеральных земель), статистически вычисленная чистая арендная плата (зависит от уровня арендной платы в муниципалитете; чем выше уровень, тем выше чистая арендная плата).
  ● чистая арендная плата (статистически вычисленная и, в том числе, зависящая от уровня арендной платы в муниципалитете; чем выше, тем выше арендная плата).

Другие факторы, которые учитываются, например, площадь и тип участка, а также возраст здания.

Реформа налога на недвижимость – что нужно знать, чтобы его платить?

Каждый собственник недвижимости или земельного участка, владеющий им на 1 января года, должен платить налог на недвижимость раз в год (налог на недвижимость в год). Если он превышает 30 евро, собственник не должен платить его единовременно, а каждые три месяца одну четверть суммы (всегда 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября текущего года). Если налог на недвижимость находится в диапазоне от 15 до 30 евро, половина платится в феврале, а другая половина в августе. Для владельцев земельных участков и недвижимости с налогом менее 15 евро существует единый срок уплаты – 15 августа для всей суммы.

Коэффициент налога на недвижимость – кто будет платить больше и кто меньше с 2025 года?

Невозможно дать точный ответ на этот вопрос, но можно заметить определенные тенденции. Более высокий налог на недвижимость, вероятно, будут платить жители крупных городов, поскольку фактические цены на землю в дорогих и популярных местах сильно отличаются от текущих единых стоимостей. Также владельцы могут платить больше:

• Однофамильные дома (после реформы эти объекты недвижимости могут быть оценены выше из-за новых основ оценки),
  ● незастроенные участки (они будут облагаться более высоким налогом по новому налогу на недвижимость В).

Низший налог на недвижимость, ожидается, будут платить владельцы в структурно слабых регионах, поскольку снижение стоимости земли будет также отражено в налоговой оценке. Владельцы многоквартирных домов также могут извлечь выгоду, поскольку во многих федеральных землях облагается налогом только сам участок, а не строение на нем. В этом случае налоговая сумма делится на отдельные квартиры или собственников.

Новый налог на недвижимость 2025 – важная информация в кратком виде

• Продажа земельного участка или недвижимости не изменяет размер налога на недвижимость при смене владельца, поскольку он всегда связан с земельным участком, а не с владельцем. Исключение составляет разделение квартиры после продажи – в этом случае земельные участки получают собственный налоговый номер, и налоговый размер пересчитывается.
  ● Расширение, снос или отделение земельного участка влечет за собой пересчет налога на недвижимость. Это связано с тем, что изменяется стоимость земли или недвижимости.
  ● Налог на недвижимость не является тем же, что и налог на передачу недвижимости. Первый, описанный в сегодняшней статье, облагает налогом имущество и должен ежегодно уплачиваться; второй оплачивается только один раз – в момент приобретения новой недвижимости.

Декларация по налогу на недвижимость – резюме

Новый закон о налоге на недвижимость 2025 года на первый взгляд может быть сложным для понимания. Если у вас возникают проблемы с этой темой, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или использовать онлайн-программу для возврата налогов. Одна из таких программ – Taxando, которая предлагает индивидуальные декларации по налогу на недвижимость начиная с пакета PREMIUM.