Almanya’da Emlak Vergisi – Hakkında bilmeniz gereken her şey

Federal Parlament, Federal Mahkeme tarafından belirlenen süre içinde (2019 Sonuna kadar) Emlak vergisi reform paketini kabul ederek, şehirler ve belediyeler için önemli bir gelir kaynağı olarak emlak vergisini koruma yükümlülüğünü yerine getirmiştir. Belediyeler, vergi gelirlerini hala kullanabilir ve örneğin okulların, yüzme havuzlarının veya kütüphanelerin bakımını, hastanelerin ve itfaiye istasyonlarının bakımını veya yeni parkların, bisiklet yollarının, köprülerin veya yolların inşası için harcayabilirler. Bugünkü makalemizde yeni emlak vergisi reform yasasıyla ilgili en önemli sorulara ve şüphelere cevap veriyoruz.

Almanya’da emlak vergisi – nedir?

Emlak vergisi (Emlak vergi değeri), taşınmaz mülkiyeti üzerinden alınan bir servet vergisidir. Üç tür emlak vergisi bulunmaktadır:

• A (tarımsal) – tarım ve ormancılık arazileri için geçerlidir
  ● B (inşaat arazisi) – üzerine binalar ve yapılar inşa edilebilecek araziler için geçerlidir,
  ● C (inşa edilmemiş arazi) – 2025’ten itibaren yürürlüğe girer ve emlak vergisi reformunun bir parçasıdır; belediyelerin boş arazileri daha yüksek oranda vergilendirme imkanı sağlaması amacıyla tanıtılmıştır.

İnşa edilmemiş araziler üzerindeki Emlak vergisi C – bu ne anlama geliyor?

Almanya’da yeni Emlak vergisi C, özellikle kentsel bölgelerde konut sıkıntısının önemli ölçüde artması nedeniyle getirilmektedir. Arazi değerlerindeki değişiklikler giderek daha fazla, spekülasyon amaçlı boş arazilerin elde tutulması için kullanılmaktadır. Sıklıkla araziler sadece değer artışı beklemek ve daha sonra kârla satmak için satın alınmaktadır. Bu tür eylemler, acil ihtiyaç duyulan konutların inşasını engellemektedir. Yeni emlak vergisi değeri ise tam olarak bu sorunu çözecektir – belediyeler, yatırım planlanmayan inşa edilebilir ancak henüz yapılaşmamış araziler için daha yüksek bir vergi oranı belirleyebilirler.

Neden emlak vergisi yeniden düzenlendi?

Federal Anayasa Mahkemesi, 2018 yılında mevcut emlak vergisi değerlendirme sisteminin anayasaya aykırı olduğunu çünkü benzer arazilere farklı muamele ederek Anayasa’nın eşit muamele ilkesini ihlal ettiğini karara bağlamıştı. Yeni yasanın en geç 31 Aralık 2019’a kadar çıkarılması, ancak verginin kendisinin 31 Aralık 2024’e kadar “eski” şekliyle geçici olarak tahsil edilebileceği kararlaştırıldı. Ancak, 1 Ocak 2025’ten itibaren emlak vergisi yeni yasaya göre toplanacaktır. Almanya’daki yeni emlak vergisinin amaçlarından biri, emlak vergisinin toplam getirisini eyalet seviyesinde yaklaşık olarak aynı tutulmasıdır. Yeni yasa, belediyelere ve şehirlere gerekli gelirleri sağlamaya devam edecektir.

Almanya’da emlak vergisinin hesaplanmasında yapılan değişiklikler

Değişiklikler, mevcut emlak vergisinin hesaplanmasının, birkaç on yıl öncesinin arazi değerlerine dayanan eski birim değerlere dayanması nedeniyle yapılmıştır. Bu birim değerler, tek tip bir oran olan sözde vergi ölçüm değeri ile çarpılır ve ardından ilgili belediyenin kaldıraç oranı ile hesaplanırdı. Ancak bu durumda vergi ölçüm değerinin ülkede tek tip olarak belirlendiği, kaldıraç oranının ise belediyeler tarafından bireysel olarak belirlendiği dikkate alınmamıştır. Bu durum, birim değerlendirmenin arazinin gerçek değerinden farklı olmasına yol açmıştır.

Yeni düzenleme ile arazi değerlendirmesinin daha adil bir hale getirilmesi hedeflenmektedir. Ülke genelindeki hesaplama temeli artık arazinin gerçek değeri olacak, evin veya dairenin konumu (örneğin tercih edilen veya daha az tercih edilen bölgeler) ve ticari işletmenin yeri (örneğin ekonomik olarak zayıf bir bölge veya büyükşehir) gibi faktörler dikkate alınacaktır. Amaç, daha gerçekçi ve adil bir vergilendirme sağlamaktır.

2025’te yeni yasaya göre emlak vergisi nasıl hesaplanacak?

Yeni emlak vergisi hala üç adımda hesaplanacak: Arazi değeri çarpı vergi oranı çarpı kaldıraç oranı. Buradaki en önemli faktörler:

• arsa yönlendirme değeri (bu, her bir eyaletin arsa yönlendirme bilgi sistemlerinden okunabilir), istatistiksel olarak belirlenen net kira (belediyenin kira seviyesi seviyesine bağlı olarak; seviye ne kadar yüksekse, net kira o kadar yüksek olur).
  ● net kira (istatistiksel olarak belirlenir ve özellikle belediyenin kira seviyesiyle bağlıdır; seviye ne kadar yüksekse, kira o kadar yüksek olur).

Dikkate alınan diğer faktörler arasında örneğin arazinin alanı ve türü, binanın yaşı gibi unsurlar bulunmaktadır.

Emlak vergisi reformu – onu ödemek için ne bilmelisin?

Yılın 1 Ocak günü bir mülk veya arazi sahibi olan her mülk sahibi yılda bir kez emlak vergisi ödemek zorundadır (yılda emlak vergisi). 30 Euro’dan fazla olduğunda, mülk sahibi bunu bir defada değil, her üç ayda bir miktarın dörtte birini ödemelidir (yılın 15 Şubat, 15 Mayıs, 15 Ağustos ve 15 Kasım tarihlerinde). Emlak vergisi 15 ile 30 € arasındaysa, yarısı Şubat ayında ve diğer yarısı Ağustos ayında ödenir. Vergi miktarı 15 €’dan az olan taşınmaz ve arazi sahipleri için tek bir ödeme tarihi vardır, o da 15 Ağustos’ta toplam tutar için.

Emlak vergisi kaldıraç oranı – 2025’ten itibaren kim daha fazla kim daha az ödeyecek?

Bu soruya kesin bir cevap vermek mümkün değil, ancak bazı eğilimler gözlemlenebilir. Yüksek emlak vergisi muhtemelen büyükşehir sakinleri tarafından ödenecek – çünkü pahalı ve popüler yerlerdeki gerçek arazi fiyatları mevcut birim değerlerden ciddi şekilde farklıdır. Ayrıca mülk sahipleri daha fazla ödeyebilir:

• Müstakil evler (reformdan sonra bu gayrimenkuller yeni değerlendirme temelleri nedeniyle daha yüksek değerlendirilebilir),
  ● inşa edilmemiş araziler (yeni Emlak vergisi C’de daha yüksek vergilendirilecekler).

Düşük emlak vergisi muhtemelen ekonomik zayıf bölgelerdeki mülk sahipleri tarafından ödenecek, çünkü düşen arazi değerleri vergi matrahında da yansıtılmaktadır. Ayrıca birçok eyalette sadece arazi kendileri, üzerinde bulunan yapı değil, vergilendirilmektedir. Bu durumda, vergi miktarı tek tek daireler veya sahipler arasında paylaştırılacaktır.

2025’teki yeni emlak vergisi – Kısa biçimli önemli bilgiler

• Bir arazi veya mülkün satışı, sahip değişikliğinde bile emlak vergisinin miktarını değiştirmez, çünkü o her zaman araziye bağlıdır ve sahip değişikliği buna etki etmez. Bir istisna, bir satıştan sonra bir dairenin bölünmesidir – bu durumda, araziler kendi vergi numarasını alır ve vergi miktarı yeniden hesaplanır.
  ● Bir arazinin genişletilmesi, yıkılması veya bölünmesi emlak vergisinin yeniden hesaplanmasına neden olur. Bu, arazi veya mülkün değerinin değişmesi nedeniyle meydana gelir.
  ● Emlak vergisi, tapu harcı ile aynı şey değildir. Bu yazıda anlatılan ilk vergi, taşınmaz mülkü vergilendirir ve yıllık olarak ödenmelidir; ikincisi ise sadece bir kez ödenir – yeni bir mülk satın alındığı sırada.

Emlak vergisi beyanı – Özet

2025 emlak vergisi hakkındaki yeni yasa ilk bakışta zor anlaşılabilir. Bu konuyla ilgili sorunlarınız varsa, bir vergi danışmanı danışmanız veya vergi iade programlarından birini kullanmanız önerilir. Bunlardan biri, PREMIUM paketle birlikte bireysel emlak vergisi beyanları sunan Taxando’dur.