Almanya’da Gayrimenkul Satışında Vergiler

Almanya’da gayrimenkul satarken vergi ödemeniz gerekiyor mu? Eğer öyleyse, bunlar ne kadar? Ek ücretlerden kaçınmanın yolları var mı? Bu yazı, size en iyi şekilde bilgi vermeye çalışarak, dairenizi tüm önemli faktörleri göz önünde bulundurarak nasıl planlayabileceğinizi açıklamaya çalışıyor. O halde konuya geçelim – Almanya’da ev satışındaki vergi konularına.

Gayrimenkul satışında spekülasyon vergisi – Kim ödemek zorunda?

Almanya’da gayrimenkul satmaya karar verirseniz, muhtemelen spekülasyon vergisini ödemeniz gerekecek. Bu, satın alma tarihinden itibaren 10 yıl içinde gerçekleştirilen ve kar elde edilen tüm işlemler için geçerlidir. Evin veya dairenin satın alınma süresi ile kullanım şekli, gayrimenkul satışında vergi yükümlülüğünün belirlenmesinde önemlidir.

Vergisiz gayrimenkul satışı – Ne zaman mümkün?

Bir dairenin veya gayrimenkulün vergisiz olarak satışı, eğer o mülkü sadece kendiniz kullanmışsanız mümkündür. Satmak istediğiniz evde kesintisiz olarak kendi konut amaçlarınız için yaşadıysanız, genellikle vergi yükümlülüğü yoktur.

Ayrıca, on yıllık spekülasyon süresinin bitiminden sonra, gayrimenkul kiralanmış olsun veya kâr elde edilmiş olsun, satış üzerine herhangi bir vergi uygulanmaz. Ancak, bu durumda özel bir elden çıkarma işlemi olması ve ticari bir arazi ticareti olmaması şarttır. Bu durumda satış ticari bir faaliyet olarak değerlendirilmez ve bu nedenle ek vergiler söz konusu olmaz.

Ev satışında vergi ne kadar?

Ev satışındaki vergi oranı, yatırımdan elde edilen kar, diğer gelir kaynakları ve kişisel gelir vergi oranınıza bağlıdır. Bu, gayrimenkul işlemi sırasında elde edilen net karın (yani satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki fark, satış maliyetleri dikkate alındığında) belirlenmesi ve ardından kişisel gelir vergi oranınızla çarpılması ile en kolay şekilde hesaplanabilir.

Belirli giderlerin düşülmesi yoluyla satış gelirlerini azaltmanın ve böylece ev satışındaki vergiyi düşürmenin çeşitli yolları vardır. İşte düşülebilecek bazı faktörler:

• Modernizasyon ve tadilat çalışmaları – eğer bina edinim maliyetlerinin yüzde 15’ini aşıyorsa.
  ● Genişletme giderleri – gayrimenkul satın alındıktan sonraki üç yıl içinde gerçekleştirilmişse.
  ● Elden çıkarma maliyetleri – satış süreci sırasında oluşan tüm harcamalar (emlakçı komisyonları, gazete ilanları, seyahat ve telefon masrafları, ön ödeme cezaları, ev sahibi olarak kullanımınızdan sonra yapılan tadilat masrafları, noter ücretleri ve tapu masrafları).

Vergiler ve ticari gayrimenkul satışı

Yukarıda açıklanan düzenlemeler ve hesaplamalar sadece özel gayrimenkuller ve özel işlemler için geçerlidir. Daha fazla sayıda işlem olması durumunda, gelirler ticaret vergisine tabidir – bunun sınırı beş yıl içinde üç gayrimenkul satılmasıdır. Bu durumda, ticari arazi ve gayrimenkul satışı söz konusu olur ve ticaret siciline kaydedilmesini gerektirir.

Ticaret vergisinin miktarı elde edilen kârlara bağlıdır – temel vergi oranı %3,5’tir ve ticari faaliyetin yürütüldüğü belediyenin bulunduğu yere göre ayarlanır. Etkin ticaret vergisi oranı, belediyeye göre değişirken genellikle gelirin ile ‘i arasında değişir.

Ayrıca, daha önce satılan gayrimenkullerin, sınır aşıldığında ve ticaret vergisi alındığında geriye dönük olarak vergilendirileceği de dikkat edilmelidir.

Gayrimenkul satışı ve miras kalan dairelerde vergiler

Bir gayrimenkulü miras veya bağış olarak aldığınızda, satın almada olduğu gibi aynı kurallar geçerlidir. Bu durumda, bir daire miras aldığınızda, önceki sahibinin spekülasyon süresini de devraldığınızı unutmamak önemlidir. Demek oluyor ki, eğer gayrimenkulü aldığınız kişi orada 10 yıldan fazla ikamet ediyorsa ve satmaya karar verirseniz vergiden muaf tutulursunuz.

Miras kalan dairelerin, ticari gayrimenkul satışını belirleyen üç gayrimenkul sınırına dahil edilmediğini bilmek de önemlidir.

Bir daire aldığınızda, miras ve bağış vergisini de ödemeniz gerekir – miktarı akrabalık ilişkisine ve gayrimenkulün değerine bağlıdır.