Чи потрібно сплачувати податки при продажу нерухомості в Німеччині? Якщо так, то якої висоти? Чи є можливості уникнути додаткових зборів? У цій статті спробуємо все з’ясувати, щоб ви були добре поінформовані і могли запланувати продаж своєї квартири з урахуванням всіх важливих факторів. Отже, перейдемо до теми – податки при продажу будинку в Німеччині.
Спекуляційний податок на продаж нерухомості – хто повинен платити?
Якщо ви вирішуєте продати нерухомість в Німеччині, можливо, вам доведеться сплатити спекуляційний податок. Цей податок стосується всіх транзакцій, які були проведені протягом 10 років після купівлі та принесли прибуток. Часовий проміжок з моменту придбання будинку або квартири, а також тип використання є визначальними для визначення податкового зобов’язання при продажу нерухомості.
Безподатковий продаж нерухомості – коли це можливо?
Продаж квартири або нерухомості без податків можливий, якщо об’єкт використовувався виключно вами. Якщо ви безперервно використовували будинок, який хочете продати, для власних житлових цілей, як правило, податкове зобов’язання не виникає.
Також після закінчення десяти років спекуляційного терміну податки на продаж не нараховуються – незалежно від того, чи об’єкт здавався в оренду або чи був отриманий прибуток. Однак умовою є те, що це приватний продаж і не наявний комерційний продаж земельних ділянок. У цьому разі продаж не вважається комерційною діяльністю з податкової точки зору, тому додаткові збори не стягуються.
Який розмір податку на продаж будинку?
Розмір податку на продаж будинку залежить від отриманого прибутку від інвестиції, інших джерел доходу та вашої ставки податку на доходи. Його найпростіше обчислити, визначивши чистий дохід (тобто різницю між ціною продажу і ціною покупки, з урахуванням витрат на продаж) з транзакції нерухомості, а потім помноживши на вашу індивідуальну ставку податку на доходи.
Існують різні способи зниження прибутку від продажу за рахунок вирахування певних витрат, що допомагає зменшити податок на продаж будинку. Ось деякі фактори, які можна відняти:
- Роботи по модернізації та ремонту – якщо вони перевищують 15 відсотків від вартості будівництва.
● Витрати на розширення – якщо вони проведені протягом трьох років після купівлі нерухомості.
● Витрати на продаж – всі витрати, що виникають під час процесу продажу (оплата ріелтора, оголошення в газетах, витрати на подорожі та телефон, штрафи за дострокові сплати, витрати на ремонт після закінчення використання вами як власником, оплата нотаріуса та реєстраційні витрати).
Податки та продаж комерційної нерухомості
Вищезазначені правила та розрахунки стосуються виключно приватної нерухомості та приватних транзакцій. При більшій кількості транзакцій доходи підлягають торговому податку – межа становить три продажі нерухомості протягом п’яти років. У цьому випадку йдеться про комерційний продаж земельних ділянок і нерухомості, що вимагає реєстрації в торговому реєстрі.
Розмір торгового податку залежить від отриманих прибутків – базова ставка податку на землю становить 3,5% і коригується залежно від місцезнаходження громади, де здійснюється діяльність. Ефективна ставка торгового податку варіюється залежно від громади і зазвичай становить від 13% до 18% від прибутку.
Важливо також зауважити, що вже продані нерухомості оподатковуються заднім числом, якщо перевищена межа і нарахований торговий податок.
Податки на продаж нерухомості і спадкові квартири
Якщо ви отримуєте нерухомість у спадщину або як подарунок, застосовуються ті ж правила, що і при купівлі. Важливо зауважити, що при успадкуванні квартири ви також успадковуєте спекуляційний термін попереднього власника або власниці. Це означає, що ви звільняєтеся від податку, якщо особа, від якої ви отримали нерухомість, проживала там понад 10 років і ви вирішили її продати.
Також важливо знати, що унаслідувані квартири не включаються в межу трьох об’єктів нерухомості, яка визначає обсяги продажу комерційної нерухомості.
При отриманні квартири ви також повинні сплатити податок на спадщину і дарування, розмір яких залежить від родинних стосунків та вартості нерухомості.
