Федеральний законодавець виконав свою зобов’язання у передбачений строк (до кінця 2019 року) ухваленням пакету реформ з податку на землю, щоб зберегти його як важливе джерело доходів для міст і громад. Громади можуть продовжувати використовувати податкові кошти, наприклад, для реконструкції шкіл, басейнів або бібліотек, утримання лікарень і пожежних станцій або будівництва нових дитячих майданчиків, велодоріжок, мостів чи доріг. У нашій сьогоднішній статті ми відповідаємо на найважливіші запитання і сумніви щодо нового закону про реформу податку на землю.
Податок на землю в Німеччині – що це таке?
Податок на землю (вартість землі) є майновим податком, що стягується з права власності на земельну ділянку. Розрізняють три типи податку на землю:
- A (сільськогосподарська) – застосовується до сільськогосподарських і лісових угідь
● B (будівельна земля) – застосовується до земельних ділянок, на яких можуть бути зведені будівлі та споруди,
● C (незабудована земельна ділянка) – набирає чинності з 2025 року і є частиною реформи податку на землю; вона має бути впроваджена для того, щоб громади мали можливість оподатковувати незабудовані земельні ділянки за вищою ставкою.
Податок на землю C на незабудовані земельні ділянки – що це означає?
Новий податок на землю C в Німеччині вводиться через значний дефіцит житла, особливо в урбанізованих районах. Пов’язані з цим зміни у вартості земельних ділянок все частіше використовуються, щоб тримати готові до забудови ділянки як спекулятивні об’єкти. Часто земельні ділянки купуються лише для того, щоб очікувати на зростання вартості і потім продати з вигодою. Такі дії заважають будівництву житла, якого гостро бракує. Саме цю проблему вирішує нова вартість податку на землю – громади мають можливість встановлювати вищу ставку податку на готові до забудови, але ще не забудовані земельні ділянки, на яких не плануються інвестиції.
Чому податок на землю було регульовано заново?
Федеральний конституційний суд вирішив у 2018 році, що чинна система оцінки податку на землю є неконституційною, оскільки вона різному підходить до подібних земельних ділянок, порушуючи тим самим принцип рівного ставлення основного закону. Було вирішено, що новий закон повинен бути ухвалений до 31 грудня 2019 року, але сам податок можливо тимчасово стягувати до 31 грудня 2024 року в “старій” формі. З 1 січня 2025 року податок на землю вже буде стягуватись за новим правом. Метою нового податку на землю в Німеччині є, серед іншого, утримання сукупного обсягу податку на землю на рівні земель. Новий закон продовжуватиме забезпечувати громадам та містам необхідні доходи.
Зміни у розрахунку податку на землю в Німеччині
Зміни були впроваджені тому, що попередній розрахунок податку на землю базувався на застарілих одиничних вартостях, що ґрунтувалися на вартості земельних ділянок багато десятиліть тому. Ці одиничні вартості множилися на уніфікований фактор, так звану податкову оціночну цифру, а потім поширювалися на підвищуючий коефіцієнт відповідної громади. Однак при цьому не бралося до уваги, що податкова оціночна цифра встановлювалася на національному рівні, тоді як підвищуючий коефіцієнт визначався окремими громадами. Це призводило до того, що оцінка одиничності відрізнялася від реальної вартості ділянки.
З новим регулюванням прагнуть зробити оцінку земельних ділянок більш справедливою. Основою для розрахунку на федеральному рівні тепер має бути реальна вартість земельної ділянки, при цьому враховуються фактори, такі як розташування будинку або квартира (наприклад, у затребуваних чи менш затребуваних регіонах) та місце розташування комерційної нерухомості (наприклад, у регіоні зі слабкою структурою або у великому місті). Метою є досягнення максимально адекватної та справедливої системи оподаткування.
Як буде розраховуватись податок на землю 2025 року за новим законом?
Новий податок на власність все ще обчислюється в три етапи: вартість земельної ділянки помножена на податкову ставку та підвищуючий коефіцієнт. Основні фактори при цьому:
- показник вартості грунту (його можна прочитати в інформаційній системі земельних показників кожної федеральної землі), статистично визначена чиста орендна плата (залежно від рівня орендної плати громади; чим вищий рівень, тим вища чиста орендна плата).
● чиста орендна плата (статистично визначена і, зокрема, залежить від рівня оренди у громаді; чим вищий, тим вища оренда).
Інші фактори, які враховуються, наприклад, площа та тип ділянки, а також вік будівлі.
Реформа податку на землю – що тобі потрібно знати, щоб її заплатити?
Кожен власник нерухомості або земельної ділянки, який володіє ними на 1 січня року, повинен сплачувати податок на землю один раз на рік (податок на землю за рік). Якщо він перевищує 30 євро, власник не повинен сплачувати його одноразово, а раз на три місяці четверту частину суми (завжди 15 лютого, 15 травня, 15 серпня та 15 листопада поточного року). Для податку на землю від 15 до 30 € половина сплачується у лютому, а інша половина – в серпні. Для власників земельних ділянок і нерухомості з сумою податку менше 15 € існує один строк оплати – 15 серпня на всю суму.
Ставка податку на землю – хто платитиме більше і хто менше з 2025 року?
Неможливо точно відповісти на це питання, але можна визначити певні тенденції. Вищий податок на землю, ймовірно, будуть сплачувати жителі великих міст – оскільки реальні ціни на землю в дорогих і популярних районах суттєво відрізняються від поточних одиничних вартостей. Також власники можуть платити більше:
- Однофамільні будинки (після реформи ці активи можуть бути оцінені вище через нові підходи до оцінки),
● незабудовані земельні ділянки (вони обкладаються податком C на землю задля вищої ставки).
Нижчий податок на землю, як очікується, будуть платити власники у регіонах зі слабкою структурою, оскільки зниження вартості землі відображатиметься в податковій базі. Також власники багатоквартирних будинків можуть виграти, оскільки у багатьох федеральний землях податок стягується лише з ділянки, а не з будівлі на ній. У цьому випадку податок ділиться між окремими квартирами або власниками.
Новий податок на землю 2025 – важлива інформація у короткій формі
- Продаж земельної ділянки або нерухомості не впливає на розмір податку на землю, коли зміна власника відбувається, оскільки вона завжди прикріплена до земельної ділянки, а не до власника. Виняток складає розподіл квартири після продажу – в цьому випадку ділянки отримують власний податковий номер, і сума податку перераховується заново.
● Розширення, знос або розподіл земельної ділянки призводять до перерахунку податку на землю. Це пов’язано з тим, що змінюється вартість ділянки або нерухомості.
● Податок на землю не те ж саме, що й податок на придбання землі. Перший, що описується у сьогоднішній статті, оподатковує нерухомість і має сплачуватися щорічно; останній сплачується лише один раз – під час купівлі нової нерухомості.
Декларація податку на землю – підсумок
Новий закон про податок на землю 2025 може здаватися складним на перший погляд. Якщо у вас виникають проблеми з цим питанням, варто звернутися за консультацією до податкового консультанта або скористатися онлайн-програмою для повернення податків. Одним із таких є Taxando, яке пропонує індивідуальні декларації з податку на землю з пакету PREMIUM.
